새뜸10단지 더샵힐스테이트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 140조 동그랗츄]

✅아파트명

새뜸 10단지 더샵힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

세종시 종사자수: 152,974명

2. 교통

BRT 노선 도보 10분 

3.학군

새롬중학교 87.3%, 새뜸중학교(2017)

4. 환경

코스트코(자차10분), 대전 신세계 백화점(자차30분) 

5. 공급

2025년: 1,035가구 /26년 이후 분양없음( 대전 25년~27년 27,199가구)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 매매 :  현재 매매 8억, 전세 3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 12억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년  1월 매매 7억 전세 2.2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 된 부분 없다고 생각됨

2) 환금성 : 세종 입주물량 없고 학원가 상권이 잘되어있어 매매수요가 있으며 환금성 있음

3) 수익률 : 고점대비(-53%, -4억 ) 저점대비(21%, 1억)

4) 원금보존 : 전세가 37~38%이고 향후 몇년간 입주물량은 없지만, 정치적인 호재에 따라 집값이 많이 움직이는 도시이므로 원금에 손실이 일어날 가능성이 있다. 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 1천세대 밖에 없고 실거주로 대비 할수는 있을 것 같다. 

나의 투자 결론 : 실거주를 염두해두고 3개월정도 봐온 단지인데 아직도 가격이 비싸지만 세종에서 실거주로 살기에 좋은 단지일 것같으나 투자로 매매하기엔  전세가율이(37~38%)라 자금 부담이 크며 , 아직 대전 입주물량이 많이 남아있어 좀 더 시간을 두고 지켜보기로 했다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게 가격만 보고 생각하다가 직접 수익률 보고서를 작성해보니 매매판단을 하기에 명료해진 부분이 있다.