[열기85기 9준히 투자하고 평생자산 1구조_한긍정] 2주차 과제 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

부천시 포도마을삼보영남

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자수 318,670명 → S등급

2. 교통

강남역 1시간 8분 (7호선-2호선)

여의도역 56분 (7호선-1호선-9호선)

시청역 1시간 1분 (7호선-1호선)

→ B등급

3. 학군

부명중 82.1% → C등급

4. 환경

현대백화점, 이마트, 홈플러스, 뉴코아아울렛 → A등급

5. 공급

부천시 인구수는 767,354명 → 적정 공급량은 3836세대 (0.5%)

• 2025년 공급 1260세대

힐스테이트소사역 25년 6월/629세대

부천원종B2 25년 12월/591세대

• 2026년 공급 1234세대

송내역푸르지오센트비엔 26년 9월/1045세대

• 2027년 공급 5152세대

소사역롯데캐슬더뉴엘 27년 8월/983세대

부천역곡A2 27년 10월/1464세대

부천대장A8 27년 11월/392세대

부천대장A5 27년 11월/952세대

부천대장A7 27년 11월/473세대

부천대장A6 27년 11월/688세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 23평 매매 5.7억, 전세 3.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 6.18억, 전세 4.4억 → 수익률 -27%, 순수익 -4800만원

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 4.615억, 전세 2.9억 → 수익률 63%, 순수익 1억 850만원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 포도마을삼보영남 중층 최저 호가는 5.7억인데 보람마을아주(5억)와 비교해서 비싼 것 같다. 보람마을아주보다 포도삼보영남이 더 역에 가깝긴 하지만 바로 옆에 붙은 단지이고 보람마을아주는 초품아이기도 하므로 7천만원의 가격 차이는 크다고 생각된다. 전고점 대비 하락률을 봐서도 포도삼보영남은 -8%로 저평가라고 보기 어렵다.

2) 환금성 : 12층, 1836세대로 환금성 충족

3) 수익률 : 투자금은 2.2억, 수익률 100%를 달성하기 위해서는 10년 동안 2.2억이 올라서 매매가가 7.9억이 되어야 한다. 언젠가는 가능하겠으나 전고점에서 1.75억이 더 올라야 가능한 금액이기에 시간이 오래 소요될 수도 있을 것 같다.

4) 원금보존 : 전세가율 61%로 경기도의 기준인 80%에 미치지 못한다.

5) 리스크 대비: 올해 및 내년의 입주물량은 적정 입주물량의 절반이 되지 않기 때문에 큰 문제가 될 것이 없어 보인다. 하지만 2025년에 투자를 한다면 2027년에 전세 만기가 도래하는데, 2027년에는 입주물량이 과다하다. 2027년 하반기부터 대장지구와 역곡지구 입주가 예정되어 있는데 공사 및 입주 일정을 체크하는 것이 중요할 것 같다.

나의 투자 결론 : 

포도마을삼보영남 23평형의 경우 저평가부터 충족하지 못하므로 현재 투자 대상으로 적절하지 못하다.

또한 부천 및 인근 지역에 투자를 고려할 경우 2027년부터 예정된 부천대장지구 입주 일정을 고려해서 리스크 대비를 해야할 것으로 보인다.