풍덕촌동 수지삼성4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조/위캔두잇]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

수지삼성4차

✅위치(지도)

경기도 용인시 수지구 풍덕천동 663-1

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구(C): 종사자 수 87,487명

2. 교통

• 강남: 45분(마을버스+지하철: 신분당선)
• 여의도: 60분(마을버스+지하철: 신분당선+9호선)
• 시청: 60분(마을버스+경기버스)

3.학군

수지중(91.2%, 특목고 12명), 성서중(87.9%, 특목고 8명), 성복중(93.9%, 특목고 12명)

4. 환경

신세계백화점(사우스시티): 5분 거리, 하나로마트(김해점): 5분 거리, 삼풍동공원(축구장 0.6배): 1분 거리

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O 

• 전고점 대비 -30%
• 22년 10월과 동일 가격(21년:폭등 → 22년:하락 → 23년:상승 → 24년:하락)

2) 환금성 : O

• 학군 때문에 전세 수요 많은 입지 조건
• 저렴한 전세가(2.6~3.1억)
• 강남, 분당권 출퇴근 가능

3) 수익률 : O

🤔 투자금

• 갭 비용: 2.35억
• 전세가율 낮음: 전세가율 53~55%

→ 이 돈이면 전세가율 높은 서울 하급지 투자할까? 생각할 수 있음

👍 긍정 요소

O: 적절한 투자금`으로 `충분한 수익`을 낸다

X: 무조건 투자금 적게 하는 것에 집착 X

• 높은 할인률: -30%(전고점 대비)
• 많이 할인된 금액

4) 원금보존 : O

• 높은 할인률: 전고점 대비 -30%
• 전세가율 50%
  • 일시적으로 전세가가 올라가 갭 비용이 저렴해진 시기 X
• 재건축 이슈: 상승장 시 호재 반영 후 전고점+a 가격 기대 요인

5) 리스크 대비: O

• 역전세 우려 X
  • 5년 내 최저점 매매가 4.3억(20년 3월)
  • 최저  전세가: 2억(20년: 전세가율 55%)
  • 현재 전세가: 2.6억(전세가율 50%)

→ 역전세 시 필요 자금: 0.6억

→ 최악의 상황으로 매매가 떨어져 봐야 -1억

=> 대출로 포용 가능한 범위의 가격

• 리스크 확률 낮을 것으로 예상
• 상승의 기회 > 리스크 

=> 장기간 버틸 수 있느냐? => YES

• 공급 부족
  • 25년 112세대 외 신규 공급 X
  • 26년 이후 거의 바닥

나의 투자 결론 : 가성비 투자 아파트, 첫 투자로 하기 좋은 안전한 매물로 예상

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 비교평가를 통해 어디를 투자할 지 계속 디벨롭할 것
• 역전세 우려는 낮지만, 혹시 모를 리스크 대비 금액을 위해 저축액 추가
• 법무사 비용, 복비, 세금 등 총합 비용을 계산해 금액 정리 후 가용 예산 업데이트