성남 수정구 태평동 가천대역두산위브 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 138조 사랑랑]

✅아파트명 : 가천대역두산위브

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 수정구 종사자수 86,853

2. 교통

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강남 46분 / 여의도 1시간 15분 / 시청 1시간 12분

3.학군

태평중 67%, 성남여자중 74%

4. 환경

이마트 1.8km / 삼성서울병원 9km / 분당차병원 5.2km

아파트 뒤로 영장산 산책로가 있음. 

정문 맞은편은 소규모주택정비관리지역이 예정되어 있고 태평역 쪽으로 재개발 태평 3구역이 지정되어 있음.

주변에 이마트가 있고 시장이 있음. 삼성서울병원과 분당차병원이 10km 내에 있어 자차로 움직이기 좋음.

5. 공급

25-27년 4,800세대 공급. 2015년 이후 적정수요 1,172에 비해 공급 세대가 많음. 

적정수용에 비해 공급이 많기 때문에 역전세 또는 리스크가 발생할 것으로 보임.

성남 분당구 적정수요 2,354이지만 1기 신도시 이후 신축 아파트 부족.

성남에 투자한다면 수정구 보다는 분당구가 좋을 듯 함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -27.8% 저평가

2) 환금성 : 503세대 / 8층. 6.65억으로 환금성 고려

3) 수익률 : 수익률 200%시 6.65억+2.65= 9.3억

향후 매매가 9.3억을 달성할 수 있을 것으로 보이나 주변 정비가 필요함.

4) 원금보존 : 경기 전세가율이 80% 인 것에 반해 해당 아파트는 60% 이므로 원금보존 고려.

5) 리스크 대비: 성남 수정구는 수요량에 비해 25년과 27년 입주량이 많아 공급 과잉이 우려된다.

나의 투자 결론 : 

아파트 맞은편으로 소규모주택정비관리지역으로 지정되어 있고 태평역 방면으로 재개발 태평3구역이 지정되어 있지만 정비가 되어 환경이 자리잡기까지 많은 시간 소요가 예상된다. 매매보다는 전세나 월세로 서울에 직장을 다니며 살기에 적합한 곳이라고 생각한다. 아파트 뒤로 영장산 산책로가 이어져 있어 평일에는 

서울로 출퇴근하고 주말에는 휴식을 취하기 좋은 장소이다. 실거주 목적이 아닌 투자라면 전세나 월세를 주기에 적합하고 같은 이유로 매매도 이루어질 것으로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자 결론을 작정하기가 너무 어려웠다. 내가 작성한게 맞는지도 모르겠고 앞으로 반복 작성하며 좋은 아파트를 찾아야겠다는 생각이 들었다. 조장님의 많은 도움으로 보고서를 작성할 수 있었다. 감사합니다^^!!