대연동 대연롯데캐슬레전드 수익률 분석 보고서[열반기초반 85기 164조 우편배달부]

✅아파트명

 부산 남구 롯데캐슬레전드

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

사업체 구성원 50~300인의 법인사업체 62개로 부산에서 일자리로 봤을 때 중간 정도 순위. 하지만 부산지하철2호선을 통해 부가가치 높은 일자리가 많이 위치한 해운대구(센텀시티역)와 부산국제금융센터가 위치한 남구 문현동(전포역), 그리고 부산진구 서면으로 이동이 편리함.

2. 교통

경상남도 양산시에서 부산 북구를 지나 부산 해운대까지 부산을 횡으로 이어주는 부산지하철2호선 못골역 역세권 아파트.

주요 일자리가 많은 해운대(센텀시티역), 전포역(국제금융센터), 서면역 인근까지 지하철2호선을 30분 이내 접근가능.

3.학군

연포초등학교 배정

해연중학교, 대연중학교 배정

연포초의  2024년 기준 학생수

• 1학년: 181명
• 2학년: 215명
• 3학년: 205명
• 4학년: 214명
• 5학년: 215명
• 6학년: 227명

학년이 올라감에 따라 학생수 늘어나는 것을 볼 때 학군지 수요가 계속 유입된다고 볼 수 있음. 

해연중(84.4%), 대연중(82.8%)은 학업성취도 측면에서 보통인 편이나 남구 학원 밀집지역인 2호선 남천역으로 쉽게 이동할 수 있는 장점이 작용.

4. 환경

 부산에서 보기드문 3,149세대 브랜드 대단지, 남구청 인접, 종합병원(좋은강안병원, 한서병원, 센텀병원) 접근 편리, 경성대와 부경대학교가 인접해 대학 밀집상권 이용 가능해 편리한 생활권 갖추고 있음.

5. 공급

부산의 공급은 2025년부터 급격히 줄어들 예정이지만, 남구에서만 2025년 5,968세대, 2026년 5,448세대 입주 예정.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

•최근 5년 기간 중 22년 2월 9.5억까지 고점을 찍고, 현재는 실거래가 6.9억까지 내려온 상태.

•전세가가 23년 4월 3.2억까지 하락했으나 2025년 들어 4억대초반까지 상승, 단지 평균 전세가율 55%를 상회

-전저점 : 24년 2월 5.8억 (전세 3.8억, 전세가율 66.6%)

-전고점 : 22년 2월 9.5억 (전세 4.2억, 전세가율 44.7%)

-현재 시세 : 25년 2월 매매 6.9억 (전세 4.1억,  60.2%)

* 단지 평균 전세가율은 55%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전용84 기준 전고점 9.5억에서 현재 매매가 6.8억으로 약 -28% 하락한 상태로 전고점 대비 72% 수준. 

남구 리딩단지로 뽑히는 대연힐스푸르지오의 경우 최고 10.8억(21년 10월)에서 9억(25년 3월)으로 약 17% 하락, 

비교군으로 잡은 부산 연제구 연산롯데캐슬포레의 경우 최고 8.9억에서 현재 7.3으로 -18% 하락.

대연롯데의 경우 타 단지에 비해 하락폭이 큰 상태로 현재 저평가된 것으로 평가할 수 있습니다.

2) 환금성 : 

2호선 못골역 역세권, 브랜드 대단지, 초중고 인접 등 부산내 인지도 및 거주 선호도 높은 단지.

3) 수익률 :

현재 투자시 투자금 2.8억.

앞으로 4년 이내 이전 최고가 9.5억 회복한다고 가정하면,

2.7억(수익금) / 2.8억(투자금)=총 수익률 96%, 연간수익률로 보면 24.1%

4) 원금보존 : 

현재 시세는 매매 6.9억, 전세 4.1억(25년 2월)로 60.2%

2025년부터 2027년 부산 부산 전체 입주물량 약 3.7만세대, 이 중 남구 공급물량은 1.1만세대로 부산 전체의 약 30%.

2026년 광안드파인(1,233세대), 2027년 대연디아이엘(4,488세대) 등 입주가 예정되어 있어 이 기간 전세가에 영향을 줄 가능성이 큰 상황.

5) 리스크 대비: 

2027년까지 남구 대규모 입주가 예정되어 있어 전세가 하락에 의한 역전세 가능성이 높음.

나의 투자 결론 : 

전고점 대비 하락률이 -28%로 최근 실거래가 6.8억은 낮은 편이라 볼 수 있음.

전세가 4억, 전세가율은 약 60%로 평균 전세가율 55%보다 높은 상태.

투자금(2.8억)이 많이 들고 2025년부터 2027년까지 부산에서도 남구에 입주물량이 집중되어 있어 전세가 하락 리스크가 커 원금보전이 어려울 것으로 예상되고, 이로 인해 목표수익률(연평균 20% 이상) 달성 가능성이 낮아 당장 투자하기에는 적절하지 않다고 판단.

하지만 현재 이 단지의 매매가, 호가는 바로 인근 입주예정 대단지인  광안드파인(약 12억), 2027년 대연디아이엘(약 8억)에 비해 상대적으로 낮아 가격 메리트 있음. 

하지만 2026년 초에 현재와 비교해 투자금을 적게 투입할 수 있는 상황(전세가 유지 또는 상승, 매매가 하락)이 되어 전세 임차인 들여 세팅한다면 남구 과물량 시기 이후 매매가는 충분히 상승여력이 높은 단지라고 생각.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

분석 단지의 현재 투자 가능성을 분석하면서 부산 전체의 공급물량, 단지가 위치한 지역의 공급물량, 단지 시세, 전세가 흐름 등 폭넗은 시각을 견지할 수 있는 기회가 되었습니다. 

무엇보다 한 단지 투자 가치를 점검하는 과정에서 비교군이 될 수 있는 다른 지역 단지에 대한 과거, 현재에 대한 이해가 필요하기 때문에 앞마당을 늘여야 할 필요성을 더 구체적으로 깨달을 수 있었습니다