[열기 85기 28조 hanna7] 신도림4차e편한세상 수익률 분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

신도림4차e-편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구로구 종사자수 240,689명

2. 교통

강남 40분 / 여의도 25분 / 시청 30분 

3.학군

신도림중학교 89.9%

4. 환경

홈플러스, 이마트, 디큐브시티

5. 공급  

천왕역모아엘가트레뷰, 2025년 7월 / 440세대

개봉루브루, 2026년 4월 / 295세대

신도림역동문디이스트, 2026년 4월 / 61세대

개봉역두산위브더프레스티지, 2026년 4월 / 302세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 매매 15.2억, 전세 7.5억

5년 내 고점 매입시 : 매매 16.3억, 전세 7.1억

5년 내 저점 매입시 : 매매 12.5억, 전세 6.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -7%, 저평가 아님

2) 환금성 : 최근 3년 간 해당 평수만 매매 13건, 전세 38건, 지속적 수요 발생, 단지 근처에 초,중,고등학교 보유

3) 수익률 : 저점 매수했을시엔 연수익률 9%, 5년 총수익률 47%가량

4) 원금보존 : 평당가 3,689만원, 구로구 1위, 신도림동 1위

                     같은 평수라도 매물마다 전세가 편차가 있는 편, 최대 1억 이상

                     전세 갱신은 잦은 편

5) 리스크 대비: 전세가 하락시, 같은 평형대 타 호수에 비해 살아남을 수 있을지 의문

나의 투자 결론 : 50%가량의 낮은 전세가율

                            살기 좋고 독보적인 입지의 대단지이긴 하나 투자금 대비 수익률이 아쉬운 편

✅ 작성하면서 느낀점 : 느낌이나 감으로 투자하는 것이 아니라 구체적으로 분석해야 할 필요성을 느꼈습니다