송파구 오금동 레미니스 2단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 카이로스153]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

오금동 레미니스 2단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

S 등급 

종사자 400,781명 사업체 74,531

2. 교통

주요 업무지구 1시간 이내 

강남 42분. 여의도 53분. 광화문 52분 

3.학군

오주중  학업성취 76% 

(배정은 아니지만 인근 세륜중 82% 오금중 75%) 

4. 환경

10km 이내 하나로마트 홈플러스 익스프레스 지점

단지 내 성내천 통해 올림픽공원 연결 

지하철 도보 15분 거리 3호선 오금 5호선 오금역  개롱역

방이동 학원가 도보 15~20분

5. 공급

인근 25년도 신천동 잠실래미안아이파크,

26년 잠실 르엘 입주 예정 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 작성 중에도 호가가 13.5억에서 13.7억으로 변경 대다수 14억에 형성되어 고점 수준 회복. 저평가는 아니지만. 오를 가능성이 충분하면 저평가가 아닐까 모르겠다. 

2) 환금성 : 송파구 신축 아파트로 환금성은 좋다고 예상. 

3) 수익률 : 모르겠음.. 

4) 원금보존 : 가능 예상. 전세가율 53%로 향후 전세가 상승예상으로 보존 가능성 큼.

5) 리스크 대비: 인근 단지들 재건축 및 리모델링으로 5년 이내 전세수요가 있을 듯 함. (오금 현대, 대림 올림픽 아파트 등) 

나의 투자 결론 : 단지 근처에 3호선 연장 예상되나 5년 이내 교통은 (근처 단지들에 비해) 보통. 21년 고점 돌파하여 저평가는 아닌 듯하고. 투자금 6.3억은 큰 투자금. 투자금 대비 수익률은 알 수 없음. 인근 단지 재건축 등으로 전세 수요가 있을 듯 하여 투자금 리스크는 크지 않을 듯 함. 그러나 같은 전세금으로 학군지 교통 등 더 편리한 송파구 내 다른 곳으로 갈 수 있겠음… 3호선 뚤리면 저평가가 맞지만 5년 이내 불가능. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 어렵다. 

기준에 따라 작성하면서도 애초에 저평가가 아닌가? 이미 모든게 반영된건가? 라는 생각이 객관적인 평가인지 주관적 감정인지 알 수가 없음. 단지 내 임대가 반이라 들었는데 1단지 임대 부분에 대한 부분도 평가에 들어가는 지 모르겠다. 첫 평가라 시간이 오래걸리고 애매한 상태로 작성했으나 다른 단지 비교하며 연습을 많이 해봐야겠고. 이 단지에 대한 모범 답안같은 단지 평가서를 볼 수 있다면 도움이 되겠다. 작성한 평가서를 검토받고 싶다. 

무엇보다 하락장에 사는 게 확실하구나 싶다. 하지만 하락장 기다리다가..  상승장에서 점프하면 고점 돌파가 다시 생성되면서 수익이 나는데.. 혼란스럽다…