철산동 철산주공13단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 62조 화려한꽃]

✅아파트명

철산주공13단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

광명시 종사자수 105,342 사업체수 26,653
광명 자체는 B 레벨이나, 7호선 1정거장 거리 가산디지털단지 금천구 (A) 직장수요 많음

2. 교통

강남 49분 / 여의도 38분 / 시청44분

3. 학군

초품아 대단지, 근처 중학교 고등학교 걸어서 10분.

학군 괜찮은 편.

4. 환경

-철산역7호선 초역세권, 70개 넘는 학원가 밀집지역, 목동 학원가 차로 30분 이내

-도서관, 관공서 걸어서 10-15분

-광명성애병원 및 은행 밀집지역

-한 정거장 광명사거리역 이마트, 영화관

-안양천 가까움, 공원 등 많음.

5. 공급

(근처)

철산자이더헤리티지 2025.05 / 3804세대
철산 자이 브리에르 2026.01 / 1490세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 약 19% 하락하여 무릎 정도.

2) 환금성 : 7호선 가산디지털단지, 강남, 여의도 출퇴근 직장수요 많고, 재건축 호재, 철산 대장단지로 거래 활발

3) 수익률 : 고점 매수 시 수익률 -35% 수익 18,000 / 저점 매수 시 수익률 39% 수익 15,000

4) 원금보존 : 현재 고점대비 20% 정도 떨어져 있지만, 향후 1-2년 간 입주물량이 많아, 10%정도 더 떨어질 가능성 높음. 그러나 재건축 호재와 7호선 초역세권 대장단지로서 금방 회복할 것으로 보임. 5년, 10년 이상 버티면 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 신축 입주와 광명뉴타운 개발 등 (총2만6천가구)으로 공급이 많기에 리스크 대비하여 실거주 추천. 39년차 노후화된 아파트이기에 리모델링 후 실거주하다 전세가 오를 때 즈음 전세 맞추면 좋아보임.

나의 투자 결론
-철산 마지막 남은 대장단지로 12단지와 재건축 확정되어 호재가 있으나 약 10년 정도 봐야함.

-초품아, 학군도 좋은편. 유치원 많고  단지내 놀이터, 근처 병원도 많아 아이들 키우기 적합
-은행, 시청 등 관광서 밀집 지역에 위치하여 편리성 높음
-공원들과 산, 5분거리 도서관, 바로 맞은편 안양천 환경으로 살기 쾌적함

-공급량으로 전세가율이 더 떨어질 확률이 있어, 무주택이면 갭투자보다 리모델링 후 1주택 실거주 추천

-7호선 초역세권으로 직장인 수요 많고 호재 투자로 환금성 좋음
-5-10년 후 전세가율 올라왔을 때 초역세권으로 직장인 수요 전세 잘나갈 확률 높음

✅ 작성하면서 느낀점

강의 시작과 동시에 실거주+투자로 매수한 1주택에 대한 객관성을 가질 수 있어서 좋았습니다.