상일동 고덕리엔파크 3단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 96조 우아한바람1]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

상일동 고덕리엔파크 3단지 (2011년 1월(15년차)/2283세대/24평/용적률177%,건폐율17%)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울시 강동구 B급 종사자수 157,465명, 사업체수 41,660개

2. 교통

두 정거장 거리에 9호선 개통예정

지역	강남	여의도	시청
소요시간	1시간	1시간 10분	1시간 10분
교통

3.학군

강명중학교

학업성취도: 8위 평균: 79.7%

특목고: 9위 3명

4. 환경

마트: 코스트코 하남, 이마트 명일

병원:강동경희대학 병원

이케아: 25년 4월 17일 이케아 오픈

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 전고점 대비 -30% 수준으로 하락한 시세.

• 2021년 가격 급등 → 2022년 하락 → 2023년 회복 → 2024년 이후 약보합 전망 가능.

• 결론적으로 과거 최고가 대비 “할인된 가격”으로 매수 가능.

2) 환금성 : 

• 학군 수요: 인근 중·고교 학업성취도 양호, 전세 수요가 지속적으로 존재.

• 전세가가 비교적 저렴(2.6~3.1억), 이를 통한 갭투자(2억 중반대) 진입 가능성.

• 직주근접성: 강남·분당권으로 이동 가능하나 2번 이상의 환승이 필수

                      1시간 가량으로 비교적 오래 걸림

3) 수익률 :

• 투자금(갭 비용): 약 2.35억(전세가율 53~55% 기준).

• 저축·예적금 이자와 비교 시, 중장기 보유 시 매매가 상승 + 전세가 회복 효과로 일정 수익 기대.

• 단, 전세가율이 낮아 레버리지 활용 한계가 있을 수 있음.

4) 원금보존 : 

• 전고점 대비 -30%로 이미 하락 폭이 큰 상태

• 전세가율 50% 이상 유지 시, 역전세 위험도 낮은 편.

• 재건축·재개발 등 대규모 호재보다는 안정적인 실거주 선호도가 기반이 될 것 같음

5) 리스크 대비: 

• 역전세 우려: 전세가율 50% 내외로 유지 중 → 전세가 추가 하락 위험은 크지 않음.

• 과거 최저점(20년 3월 매매가 약 4.3억, 전세가 약 2억) 고려 시, 극단적 상황에서도 대출 금액이 과도하지 않으면 버틸 수 있는 수준.

• 장기 보유 전략 시 좋음

나의 투자 결론 : 

• 투자가치: “가성비 투자 아파트”이자 첫 투자로도 무리 없는 안전한 매물로 평가.

• 추가 고려사항:

• 역전세 상황 대비 일정 예비자금(0.6억 내외) 마련

• 법무사 비용, 복비, 취득·보유 세금 등 부대비용 상세 계산으로 실투자금 확정 필요

• 금리 동향 및 주변 공급 물량이 2년 동안에 1700세대가 추가 될 예정으로 상승 폭이 적을 것으로 예상

✅ 작성하면서 느낀점 : 

다양한 방면으로 입체적으로 분석할 수 있어 좋았고, 

다양한 호재들을 정리하여 각 지역의 향후 5-10년을 예측하며 부동산 개발에 대한 내용을 접하면 더욱 좋을 것으로 생각하였습니다.