금천현대홈타운아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 2조 산타는루돌프]

✅아파트명

금천현대홈타운아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 51분 / 여의도 37분 / 시청 42분

3.학군

가산중 65%/ 안천중 75%/ 하안중 83%

4. 환경

독산역 - 870m

롯데마트 - 1.6km

아울렛 (가산로데오거리) - 2.5km

병원 - 희명병원 (7.9km), 세움병원 (9.2km)

안양천 - 300m

학원가 - 1.2km

5. 공급

향후 2029년까지 입주 물량 없음  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

              시기             매매가     전세가    투자금 (전세가율)

고점 - 2021년 9월/ 69,900/45,000/ 24900 (64%)

저점 - 2020년 4월/ 40,000/25,000/ 15000 (63%)

현재 - 2025년 3월/ 55,000/27,000/ 28000 (49%)

고점 매수 수익률 (순수익): -60% (-14,900)

저점 매수 수익률 (순수익): 100% (15,000)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : B+

직장- A / 학군-B  / 환경- B / 교통-A / 브랜드-B / 호재-A (신안산 개통, 신독산역)

2) 환금성 : 나쁜 조건은 아닌듯

나름의 역세권, 900세대 이상, 계단식, 2002년식

3) 수익률 : 전고점 회복 시 수익률 60% 이상 가능

10년동안 회복한다고 가정할 경우, 수익률은 연 6%

4) 원금보존 : Good

• 낮은 전세가율
• 입지 독점성 ㅇ
• 향후 2-3년의 공급 물량이 없음

• 전고점 대비 20% 이상 하락된 가격으로 물량이 나오고 있음

   

5) 리스크 대비: 

• 최악의 경우, 매매가=전세가 일 경우
• 전세가율이 70% 될 경우, 매매가는 최저 38,000원
• 역전세 - 이후 매매가 더 하락 하지 않는 이상 역전세는 확률은 낮아보임 (전저점 대비 +2000만원 차이 때문)
• 전세 상승 가능성 ㅇ (입지 독점성이 있기 때문)

나의 투자 결론 : 

정확한 결론을 내리기 위해서는 다른 단지와 비교해 볼 필요가 있다.

현재 매물가는 전고점 대비 20% 이하이기 때문에 투자가치는 있는 것으로 보이나, 동일 투자금으로 가치 비교가 필요하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

하나의 단지로만 가치를 판단하기 어렵다는 것을 알았으며, 가치를 너무 후하게 부여하고 있는 것이 아닌가 의심이 된다.

전세가율이 떨어지는 것은 어떤 의미인지 알아보기