구로 두산 위브 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

구로 두산 위브 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

구로구 종사자 수: 240,689

구로구 사업체 수: 52,791

2. 교통

남구로역 바로 앞 초역세권

강남역 38분/ 여의도역 28분/ 시청역 45분

3.학군

영서중 62.7%

구로중 69.2%

4. 환경

고려대학교 구로병원

구로구청

서울 디지털 국가 산업단지

구로리 어린이 공원

5. 공급

천왕역모아엘가트레뷰

서울 구로구 오류동   440세대

입주년월   2025년 7월

28평 36평 37평

개봉루브루

서울 구로구   295세대

입주년월   2026년 4월

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  전고 대비 약 20% 빠진 것 같지만 건너편 구로두산아파트에 방 2개짜리 매물이 약 4억6천만원으로 이 방이 더 넓고 가격이 싸기 때문에 구로 두산 위브 보다는 구로 두산 아파트가 저평가 된 것 같습니다.

2) 환금성 : 아파트이기 때문에 빌라나 오피스텔보다 환금성이 좋고, 660세대 저층 아님이지만,  1방 1화장실이라는 점을 고려했을 때 실 수요가 많지 않아 환금성이 다른 평형보다는 낮을 것 같습니다.

3) 수익률 : 투자금은 23,500만원, 수익률100%를 달성하기 위해서는 10년동안 23,500만원이 올라야 하는데 수익률 100%달성까지는 가능해보인다.

4) 원금보존 : 

1. 전세상한가는 3억5천만원으로 가격이 여기까지 하락할 경우 원금 손실이 있을 수도 있을 것 같습니다
2. 입지 독점성은 서울이기 때문에 나쁘지 않은 것 같습니다.

5) 리스크 대비: 전세가가 거의 최저점이여서 역전세 리스크 확률을 낮을 것 같고 향후 3년간 공급물량이 약 700세대이지만 조금은 멀리 떨어진 지역이여서 리스크가 크진 않을 것 같습니다.

나의 투자 결론 : 투자하지 않겠습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 재밌고 다른 아파트도 보고싶습니다.

제가 나고자란 동작구는 전고가 회복된 것 같고 조금 더 만많나 구로구를 살펴보았는데 구로구는 아직 전고 회복이 되지않았고 가격대가 전반적으로 낮아 덤벼볼 수 있을 것 같습니다. 다만 환금성을 고려해 조금은 이름 있고 이름만 들어도 선호할 만한 아파트 위주로 살펴볼 것 같습니다. 생각보다 교통이 매우 좋다는 점에 놀랐습니다.

구로구는 광명이랑 근접하여 이쪽 공급도 있기 때문에 가격이 크게 오르진 않을 것 같단 생각입니다.

저/환/수/원/리 기준을 어떻게 활용해야 할 지 좀 더 구체적으로 알려주시면 좋을 것 같습니다.

(예를 들어서 저평가인 매물은 전고 대비 20% 빠져야 한다, 환금성이 좋으려면 ~~해야한다 이런식)

전세가율이랑 원금 보존의 상관관계를 아직도 이해가 잘안갑니다ㅠㅠ