평촌더샵센트럴시티 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기10조 우분트]

✅아파트명

• 평촌더샵센트럴시티

✅위치(지도)

• 경기도 안양시 동안구 시민대로327번길 55 (우)14055

• 

✅입지평가

1. 직장 - A

2. 교통 - A

3.학군 - B

4. 환경 - B

5. 공급 - A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  A, A, B, B, A

• 매가 고점 대비 -18.83%, 저평가라 평가하기 어려움.
• 대장 단지라고는 하지만 동안구 내 2016년식 이상 단지들이 더 저렴함.

2) 환금성 : 나쁘지 않음.

• 29/32층, 1459세대 대단지

3) 수익률 : 수익률 100%를 달성하기 위해선 5억이 올라야함. (12.5 - 7.5 = 5)

• 전고(15.4)-현재(12.5)=2.9 → 10년 내 5억은 충분히 가능해 보임.

4) 원금보존 :  현재 전세가율 -60%

• 적당한 비율이라고 보여지나, 투자 시 원금보존의 가능성 낮아짐.
• 전세가율이 -70%까지 전세가 올라오면 원금보존 가능함.

5) 리스크 대비: 향 후 3년간 공급물량이 1,925세대.

• 당장 올해 대단지 공급이 있으나, 적정 공급 수준으로 판단됨.

나의 투자 결론 : 

• 평촌더샵센트럴시티는 저환수원리에 해당되는 단지는 아니다. 저평가 기준부터 탈락이다. 만일  저점 매수였다면?이라고 가정해도, 투자금 3.8억을 안양에 묶어두는건 현명하지 않은 판단으로 보여진다. 더 나아가 저점이면서 전세가율이 -70% 이상이 된다고 했을땐?? 그래도~ 2억 이상의 투자금이 발생된다. 투자금을 생각했을 때 결코 평촌더샵센트럴시티는 투자 우선순위라 보기 어렵다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 평촌더샵센트럴시티는 내 비전보드 속 아파트이긴하다. 하지만 투자 우선순위로 따졌을 때 투자 대상이 될 수 없었다. 이는 내가 사고 싶은 집 보다는 남들이 사고 싶은 집, 가치가 있는 집에 투자를 해야 한다는 결론을 유추할 수 있었다. 이번에 다시 한번 상기시키게됬다. 제발 이제는 잊지 말았으면 한다.
• 대장아파트는 왜 대장아파트인지에 대한 의문이 여전히 풀리지 않고 있다. 사람들이 선호하는 아파트라고는 하는데..모르겠다. 아니..내가 이해를 못하는거 일 수도 있다. 내가 이해 될때까지 계속 물어봐야겠다.
• 내 생각이지만, 동안구 전체가 전세가율이 1년전에 비해 오른듯 보여진다. 하지만 아직까지도 1~3억의 투자금이 필요하기에 투자 우선순위는 아니다. 오늘 느낀건…이 안에 혹시 1억 미만의 투자금으로 투자 할 수 있는 단지는 있을까?? 찾아볼까?? 라는 의문을 갖게됬다. 그래서…시세트레킹이란걸 해볼 생각이다. 아니 내일 당장 할 것이다.