잠실동 잠실엘스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 5조 쵸쵸]

✅아파트명

잠실동 잠실 엘스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장
송파구 종사자수 400,781, 사업체수 74,531

2. 교통
강남 19분 / 여의도 36분 / 시청 45분

3.학군

잠신중학교 (과학, 외고 진학률 5.7%) / 신천중학교 (과학, 외고 진학률 2.8%)

4. 환경

길 건너 병원가 형성, 재래시장이 가까움.

5. 공급

가락동 더샵송파루미스타 179세대

송파동 잠실더샵루벤 327세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 잠실동 잠실엘스 33평형 매매 30억 / 전세 12.5억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 27억 / 전세 16억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 4월 매매 18.1억 / 전세 9.3억 
 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 전고점을 넘어 신 고점을 갱신 중인 상황이어서 금액 적으로는 싸다고 생각되지 않습니다.

2) 환금성 : 2호선 잠실새내역 초 역세권이며, 강남 20분, 여의도 40분, 시청 45분 내에 접근이 가능하여 교통이 매우 우수합니다. 주변이 택지이며 역근처에 상가 및 병원 시설도 잘 되어 있습니다. 대형마트나 백화점까지는 약간의 거리가 있지만 생활 환경은 우수합니다. 잠실 엘리트 (엘스, 리센츠, 트리지움) 중 하나로 유명하고 수요가 많아 환금성은 괜찮다고 판단됩니다.

3) 수익률 : 현재 투자금이 17억 정도는 필요하며 전고점을 넘어버린 상황이라 높은 수익률을 기대하긴 어려워보입니다.

4) 원금보존 : 입지독점성이 있고 수요가 많은 단지여서 장기적으로 보았을 때 가치가 계속 상승 할 것으로 보입니다.

5) 리스크 대비: 주변에 공급이 없어 괜찮다고 생각합니다. 금액이 높다보니 역전세 시 주의해야할 것 같습니다.

나의 투자 결론 : 가치가 있는 단지이지만 투자금이 너무 많이 필요하여 비슷한 투자금으로 갈 수 있는 강남이나 서초 의 단지와 비교해봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

토지허가제가 폐지되며 강남, 서초, 송파 아파트 가격 들이 급등하고 있는 것을 알고 있었지만,

실제로 조사해보니 전고점 보다 10%이상 올라 있어서 놀랐고 이러한 아파트들을 좋은 시기에 샀으면

좋은 투자가 될 수 있었겠다라는 생각이 들었습니다.

직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등에서 아쉬운 부분들이 없었으나

저환수원리 를 하나하나씩 따져보니, 저평가와 수익률 부분에서 확신이 서지 않아서 현시점에서 투자하기에는 어려울 수 있겠구나 생각이 들었습니다.

지금 종자돈에 맞는 여러 단지들을 이러한 수익률 보고서를 작성해보면 비교평가에 수월 할 것 같아 기쁘네요.