봉천동 관약동부센트레빌 수익률 분석 보고서 [열기 85기 7ㅓ울아 7ㅓ울아 억소리나는 부자되게 해조 리치샘킴]

✅아파트명 : 관악동부센트레빌

✅위치(지도)

✅입지평가(관악구 입지 종합 : B - S - C - A - S)

1. 직장 : B

  - 종사자수 : 128,417명, 사업체수 : 37,915

  - 베드타운 역할

2. 교통 : S

 - 강남 29분  

 - 여의도 35분  

 - 광화문 47분

3.학군 : C

 - 구암중학교 학업성취도 83%, 봉원중 77%

4. 환경 : A

 - 편의시설 : 백화점 1개, 대형마트 1개, 종합병원 1개

5. 공급 : S

 - 적정수요 : 2,390세대

 - 2025입주 : 571세대

 - 2026년부터 입주물량 없음

 - 주변공급물량(동작구, 금천구)도 2026년에 거의 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(△) : 

   - 강남까지 30분 이내로 출퇴근이 가능한 우수한 입지에도 가격이 저렴한 것 같다.

   - 다만, 현재 가격은 8.5억으로 전고(9.78) 대비 13% 하락으로 완전 저평가는 아닌 것 같음

2) 환금성(O) : 570여세대로 양호

3) 수익률(△) : 114%로 원금만큼 벌었음

4) 원금보존(O) : 전세가율 62%

5) 리스크 대비(O) : 공급 부족으로 매우 양호

나의 투자 결론 : 저환수 원리중 저평가 부분에서 약간 부족하여 가격을 더 깍아서 사던지, 가격이 조정될 때까지 기다렸다가 투자해야 할 것 같다 → 투자를 위한 모니터링 필요

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  - 아파트를 중심으로 직장, 교통, 학군, 환경 등 아파트의 가치를 평가하고

  - 가치를 기준으로 가격이 싼지 비싼지 비교하면서

  - 지금 충분히 싸다면, 투자를 할 수 있다는 생각이 들었다.

  - 객관적인 평가기준을 가지고 투자를 할때 결정하는 습관이 필요할 것 같다.