*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
더샵센텀파크 1차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
해운대구 종사자수 : 154,115명 (부산시 11%)
해운대구 사업체수 : 40,946개 (부산시 14%)
2. 교통
네이버 지도, 평일 08:30분 기준
(평일, 08:30기준) | 대중교통(버스,지하철) | 자차 |
센텀시티역 | 8분 | 3분 |
서면역 | 37분 | 32분 |
동래역 | 32분 | 27분 |
3.학군
센텀중학교 92.2% / 7.9%
해강중학교 88.9% / 7.3%
4. 환경
ㅇ 대형마트 : 코스트코(600m), 이마트트레이더스(1.2km), 홈플러스(1.3km), 신세계백화점 센텀시티점(1.3km)
ㅇ 종합병원 : 없음, 일반 1차병원 다수
ㅇ 스타벅스 : 4곳(500m 이내)
5. 공급
ㅇ 더폴디오션(주상복합) 2026.05 / 183세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
ㅇ 현재 시세 : 34평 매매 10.4억, 전세 5.1억
ㅇ 5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 13억, 전세 4.1억
ㅇ 5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월 매매 8.2억, 전세 3.3억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 비슷한 연식인 센텀e편한세상(7.2억)보다 3억 비싸다.
→ 위치(센텀 중심부 인접) 때문일 것으로 생각. 둘 다 수영강뷰 가능.
- 비슷한 연식인 더샵센텀파크2차(8.8억)보다 1.5억 비싸다.
→ 1차는 2차에 비해 수영강뷰 가능하여 1차가 우위라고 생각.
- 센텀 중심부를 똑같이 인접하며, 리버뷰가 있고, 연식은 더 좋은 센텀포레(7.1억)보다 3억 비싸다.
→ 센텀파크1차의 학군이 더 좋은 것으로 생각. (센텀포레 - 한바다중 79.8% / 2.3%)
☞ 순위는 이해가 가나, 더샵센텀파크 2차와 가격이 좀 벌어져있다. 현재로서는 상대적으로 조금 고평가되었다고 생각.
2) 환금성 : 2,752세대로 거래량도 상당히 많은편이다. 전세 거래량도 많으며, 현재는 30평대 전세 매물도 없다.
☞ 환금성 좋음
3) 수익률
- 고점매수시 -29%(2.6억), 저점매수시 45%(2.2억)의 수익률을 거둘 수 있다.
- 투자금 5.3억의 2배를 달성하려면 10.4억+10.6억=21억이 되어야 하는데, 10년동안 1년에 1억씩 올라야한다. 실제로 얼마나 걸릴지는 모르겠으나 단기간 내에는 어려울것으로 예상.
☞ 액수로 보아 기대수익보다 리스크가 더 크다고 판단.
4) 원금보존 : 평균 58.2%의 전세가율을 보인다(호갱노노 기준). 지금은 전세가율 49%(투자금 5.3억)이므로 원금보존 기준에 들어오지 않는다.
☞ 원금보존 어려움.
5) 리스크 대비
- 투자금이 애초에 5억대로 많이 들기 때문에 현재로서는 리스크를 대비하기 어렵다. 전세가도 4억 중후반~5억초반이라 많이 높아진 상황이라 그동안의 전세가와 비교하면 높은 수준이라 지속적인 증가를 담보하기 어렵다.
- 향후 5년간 공급은 거의 없어 공급으로 인한 전세가 하락요인은 적을 것이다.
☞ 공급이 거의 없어 전세가 상승이 예상될 정도이지만, 가격대가 높아 역전세 등의 리스크 대비가 힘듦.
나의 투자 결론 : 입지독점성을 갖고있다고 판단되고, 지역에서 선호도가 커 가치가 높다고 생각되나, 현실적으로 투자로서는 무리가 있다. 또한, 같은 가격대에 투자로 생각한다면 수도권 등 다른 지역과의 비교도 필요하다. 투자는 힘들어보이나, 오래 살 실거주로는 생각해볼 수 있을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 재송동에서는 대장단지로 평가받았는데 왜 그랬는지 직접 비교해보면서 알 수 있었다. 수영강변의 장점과 학군의 장점을 갖고 있으며, 환경적으로도 좋다. 유해시설도 없어 엄마들이 좋아할 것 같다. 처음에는 왜이렇게까지 좋냐는 생각을 했는데, 현실적으로는 지역주민들이 선호한다는 것을 알 수 있었다.
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