아파트분석

해운대구 재송동 더샵센텀파크 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨기초반 85기 1하고 6퇴하면 아파트 4고 있겠조 몽치]

  • 25.03.17

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

 

아파트명

       더샵센텀파크 1차

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

 

     해운대구 종사자수 : 154,115명 (부산시 11%)

     해운대구 사업체수 : 40,946개 (부산시 14%)

 

2. 교통

    네이버 지도, 평일 08:30분 기준

(평일, 08:30기준)

대중교통(버스,지하철)

자차

센텀시티역

8분

3분

서면역

37분

32분

동래역

32분

27분

 

3.학군

    센텀중학교 92.2% / 7.9%

    해강중학교 88.9% / 7.3%

 

4. 환경

 

 

    ㅇ 대형마트 : 코스트코(600m), 이마트트레이더스(1.2km), 홈플러스(1.3km), 신세계백화점 센텀시티점(1.3km)

    ㅇ 종합병원 : 없음, 일반 1차병원 다수

    ㅇ 스타벅스 : 4곳(500m 이내)

 

5. 공급

 

 

      

     ㅇ 더폴디오션(주상복합) 2026.05 / 183세대

 

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

     ㅇ 현재 시세 : 34평 매매 10.4억, 전세 5.1억

     ㅇ 5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 13억, 전세 4.1억

     ㅇ 5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월 매매 8.2억, 전세 3.3억

 

 

 

현장사진

 

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가

  - 비슷한 연식인 센텀e편한세상(7.2억)보다 3억 비싸다.

    → 위치(센텀 중심부 인접) 때문일 것으로 생각. 둘 다 수영강뷰 가능.

  - 비슷한 연식인 더샵센텀파크2차(8.8억)보다 1.5억 비싸다.

    → 1차는 2차에 비해 수영강뷰 가능하여 1차가 우위라고 생각.

  - 센텀 중심부를 똑같이 인접하며, 리버뷰가 있고, 연식은 더 좋은 센텀포레(7.1억)보다 3억 비싸다.

    → 센텀파크1차의 학군이 더 좋은 것으로 생각. (센텀포레 - 한바다중 79.8% / 2.3%)

 

       ☞ 순위는 이해가 가나, 더샵센텀파크 2차와 가격이 좀 벌어져있다. 현재로서는 상대적으로 조금 고평가되었다고 생각.

 

2) 환금성 : 2,752세대로 거래량도 상당히 많은편이다. 전세 거래량도 많으며, 현재는 30평대 전세 매물도 없다.

    ☞ 환금성 좋음

 

3) 수익률

 - 고점매수시 -29%(2.6억), 저점매수시 45%(2.2억)의 수익률을 거둘 수 있다.

 - 투자금 5.3억의 2배를 달성하려면 10.4억+10.6억=21억이 되어야 하는데, 10년동안 1년에 1억씩 올라야한다. 실제로 얼마나 걸릴지는 모르겠으나 단기간 내에는 어려울것으로 예상.

    ☞ 액수로 보아 기대수익보다 리스크가 더 크다고 판단.

    

4) 원금보존 : 평균 58.2%의 전세가율을 보인다(호갱노노 기준). 지금은 전세가율 49%(투자금 5.3억)이므로 원금보존 기준에 들어오지 않는다.

   ☞ 원금보존 어려움.

 

5) 리스크 대비

 - 투자금이 애초에 5억대로 많이 들기 때문에 현재로서는 리스크를 대비하기 어렵다. 전세가도 4억 중후반~5억초반이라 많이 높아진 상황이라 그동안의 전세가와 비교하면 높은 수준이라 지속적인 증가를 담보하기 어렵다.

 - 향후 5년간 공급은 거의 없어 공급으로 인한 전세가 하락요인은 적을 것이다.

  ☞ 공급이 거의 없어 전세가 상승이 예상될 정도이지만, 가격대가 높아 역전세 등의 리스크 대비가 힘듦.

 

나의 투자 결론 : 입지독점성을 갖고있다고 판단되고, 지역에서 선호도가 커 가치가 높다고 생각되나, 현실적으로 투자로서는 무리가 있다. 또한, 같은 가격대에 투자로 생각한다면 수도권 등 다른 지역과의 비교도 필요하다. 투자는 힘들어보이나, 오래 살 실거주로는 생각해볼 수 있을 것 같다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 재송동에서는 대장단지로 평가받았는데 왜 그랬는지 직접 비교해보면서 알 수 있었다. 수영강변의 장점과 학군의 장점을 갖고 있으며, 환경적으로도 좋다. 유해시설도 없어 엄마들이 좋아할 것 같다. 처음에는 왜이렇게까지 좋냐는 생각을 했는데, 현실적으로는 지역주민들이 선호한다는 것을 알 수 있었다.


댓글


코지하우스
25. 03. 17. 18:06

몽치님 여기 사시는..?