철산동 철산래미안자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 95조 완소혤]

✅아파트명  철산동 철산래미안자이 아파트 수익률 보고서

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

경기도 광명시의 종사자수는 약 10만명 정도로 B등급에 속한다.  500인이상 사업체 수는 21년 기준 8개로 적지않은 수준이다. 

광명시의 급여 수준은 주소지 기준 급여가 원천징수지 기준 급여보다 조금 높은 수준이나 큰 차이는 없다. 

거주자 대비 근로자 비율은 70%로 베드타운에 가깝다.

2. 교통

 3대 업무지구는 모두 1시간 이내에 도달 가능하고. 7대업무지구중 구로디지털 단지는 30분 이내에 도달 가능하다. 

특히 가산 디지털단지가 매우 가깝기 때문에(20분 이내) 직장 수요도 적지 않을 것으로 예상 해 볼 수 있다. 

  강남역 54분 시청역56분 여의도 56분 구로디지털단지 27분 

  판교 73분  마곡 64분 DMC 55분

3.학군

광명시의 학군 중 가장 선호하는 철산초-철산중을 갈 수 있다.

철산중은 평균 학업성취도율  91%로 광명시 1위 중학교이다.

4. 환경

백화점, 대형마트, 쇼핑몰 등의 생활 편의시설은 1km이내에 없지만. 

중형마트를 포함한 세이브존이 근처에 있다. 

도보 10분 이내에 안양천, 종합병원인 광명 성애병원, 철산역이 있고.

하안도서관과 철산도서관도 도보 10분이내로 갈 수 있다.

5. 공급

광명시는 2024년부터 2027년까지 매우 많은 공급으로.. 말그대로 공급폭탄.

특히 2025년은 수요량 5배이상의 과공급으로 투자에 유의해야 한다.

-입주예정단지 리스트-

입주예정단지들의 규모를 보면 가장 좋은 생활권인 철산동과 철산동 주변의 광명동에 1000세대 이상의 대단지들로만 입주가 집중되어 있어 꽤나 큰 영향을 줄 것으로 생각된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 가장 좋은 투자 타이밍은 23년 정도로 생각된다. 23년에는 상반기에서 하반기에 걸쳐 10억 미만의 거래가 많고. 전세가도 6억에서 최대 6억5천정도로 투자금이 3억 전후가 된다. 

✅현장사진

주변의 신축과 견줄만한 짱짱한 준구축 대단지이다.

내부 관리가 매우 깨끗하게 잘 되고 있는 모습이다. 

커뮤니티에 골프,헬스,사우나, 카페까지 갖춰져 있다.  

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 23년에는 전고점 대비 30% 이하로 떨어진 상태로 저평가로 볼 수 있고, 현재도 전고점 대비 17%정도 하락한 수준으로 저평가라고 생각된다.

2) 환금성 : 매매 최고가 13억5천, 전세 최고가 9억 이었던 단지로 현재 매매 11억, 전세 6.5억인 것을 생각해 볼때 광명 입주가 정리되면 전세상승분과 매매 상승분 모두 수익으로 얻을 수 있을 만한 좋은 단지이다. 

3) 수익률 : 23년 최저가에 투자 했다고 가정 했을때 수익률을 56%로  연수익률 20%이상을 얻을수 있었다.

4) 원금보존 : 23년에는 전고점 대비 30% 가까이 하락했던 때에도. 전고점 대비 17% 하락한 지금도 원금보존은 충분히 가능한 단지이다.

5) 리스크 대비:  24년 부터 27년 까지 공급폭탄이라 불릴 만큼 어마어마한 입주가 예정되어 있기때문에 전세가의 상승은 기대하기 어려울 수 있다. 지금도 전세가가 조금은 눌려있는 모습을 보인다. 25년에는 수요량의 5배 이상의 가장 많은 입주가 예정되어 있기 때문에 전세가 하락에 대한 리스크 대비가 필요하며 투자 시에는 전세가를 더욱 보수적으로 생각하여 접근하는 것이 좋을것 같다. 

나의 투자 결론 : 

이 단지는 생활권, 선호도 면에서 입주한 신축 단지들을 제외하면 가장 좋은 구축 대장단지라고 볼 수 있다.

투자금 안에 들어온다면 투자할 만한 가치가 충분히 있고, 지금도 -17%정도로 하락한 상태라 투자가 가능하지만.

현재 공급으로 인한 전세가의 눌림현상이 있어 투자금이 많이 드는 편이다. 이 정도의 투자금이라면 조금 좋은 곳을 가볼수 있을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

‘2023년 시장이 정말 좋은 시장이었구나’ 라는 것을 다시 한번 느꼈다.

그때 왜 투자하지 못했나 하는 투자에 대한 후회도 생긴다..(하지만 자나간 일은 지나간 일.)

시장을 지켜보면서 가장 중요한 것은 행동하는 것이라는 생각도 들었다.

23년 최저점에 투자 했다면 이미 연수익률은 20%이상이라는 것을 보면서 

내가 그리는 꿈이 실현 불가능한 꿈이 아닌 언젠가 반드시 실현가능한 것이라는 확신도 들었다.

단지, 내가 그때까지 시장에 남아있고, 행동하느냐에 달려있을 뿐이다.