[행집욕부] 열반스쿨 기초반 수익률 분석 보고서 - 성북구 한신한진아파트

✅아파트명 : 한신한진아파트

✅위치(지도) 

성북구 돈암동

✅입지평가

1. 직장

성북구 종사자수 : 111,005명 / 사업체수 : 23,617개 (B등급)

2. 교통

강남 54분 / 여의도 43분 / 시청 29분 / 광화문 31분 

인근 지하철역 : 4호선 한성대입구역, 성신여대역(단지가 커서 동별로 인접역 다름)

최소 시간 기준 대부분 지하철이고, 4호선 인접이라 적어도 1회 환승해야 하지만 버스 노선이 많아 교통이 좋다.

다만, 단지가 크고 경사가 심해 역까지 마을버스를 무조건 이용해야 하는 점이 불편할 수 있다.

3.학군

단지 내에 우촌 초등학교, 도보 거리에 돈암 초등학교, 정덕 초등학교 있음

가장 가까운 동구여중, 삼선중(남중) 각각 학업성취도 80% 이상으로 우수한 편

4. 환경

1) 대형마트 (3) /백화점 (4)

이마트 하월곡점(5.8km/차로 19분), 홈플러스 월곡점(6.2km/차로 20분), 이마트 미아점(7km/차로 23분)

롯데백화점 미아점(5.8km/차로 20분), 현대백화점 미아점(5.9km/차로 22분), 롯데백화점 본점(5.7km/차로 21분), 신세계백화점 본점 (6.3km/차로 23분)

2) 대학병원 (3)

서울대학교 병원 (2.9km/차로 11분), 고려대학교 병원 (3.6km/차로 16분), 경희의료원 (8km/차로 25분)

3) 공원/녹지 (5)

북서울꿈의숲, 정릉, 와룡공원, 삼청공원, 창덕궁

5. 공급

• 장위동/석관동과는 인접하지 않아 영향력 적을듯
• 26년 9월 입주 예정인 보문 센트럴아이파크는 소규모 단지이지만 소형 평수만 있어 영향 있을듯
• 27년 4월 입주 예정인 창경궁로데캐슬시그니처 입주가 영향 클듯
• 마찬가지 언덕 아파트, 역에서 마을버스 탑승 필요 등의 입지 고려했을 때 유사할 수 있지만 연식이 차이 많이나서
• 신축아파트와의 차이 클듯, 전세가 욕심 안내고 3년 or 4년 계약해서 타격 최소화

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 16%, 이미 많이 회복함 (적정 회복점 20~30%)

2) 환금성 : 세대수 많아 매매/전세 거래량 활발, 

3) 수익률 : 전고점 찍는다면 35%수익률까지 볼 수 있지만, 4년전 저점까지 내려간다면 -35%까지 갈 수 있음

4) 원금보존 : 전세가율 낮음 (서울 기준 70%)

5) 리스크 대비: 27년 4월 신축단지 입주 예정이라 전세물량 쏟아지는 리스크 대비해야함

나의 투자 결론 : 

20년 이상된 구축이고 언덕에 있다는 단점이 있지만

강남 1시간 이내, 강북의 주요 출근지에서 30~40분 내외로 통근이 가능하여 맞벌이 부부에게 인기가 많은 것 같다.

학군도 나쁘지 않고 병원/백화점/대형마트가 멀지 않아 살기 편하고 입지는 좋은 것 같다.

전세가율이 낮아 현재 나의 종잣돈으로 대출없이 투자는 불가

✅ 작성하면서 느낀점 : 

집에서 가깝고 익숙한 단지라서 언제든 맘먹으면 살 수 있는 물건이라 생각했는데

항목별로 자세히 분석을 해보니 대출 없이는 투자가 어려운 물건이었다….😨

내가 익숙한 동네, 내가 아는 동네에서 좀 벗어나서 객관적으로 매력적인 입지의 내 버짓으로 투자 가능한 다른 매물들을 더 분석해봐야 할 것 같다.