[열기85기 부자행 비행기 26하조 갱냄고고] 대전 대장 둔산동 크로바 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 : 대전 둔산동 크로바

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 서구 종사자수 198,272명 사업체 수 49,273 등급 B

(그러나 대전에는 S등급이 없으며 근처 직장이 법원, 병원 등 양질의 직장이기 때문에 고연봉의 사람들이 종사할 것으로 사료됨)

2. 교통

•   동 by 동 일 수 있으나 시청역까지 도보 11분

• 대전 지방법원까지 도보 13분

  

   

• 을지대학병원까지 차량 6분

  

   

3.학군

문정중 (90.6%, 특목고 5.5%), 탄방중 (84.6%, 특목고 5.5%), 삼천중 (91.8%, 특목고 6.9%)

(옛날부터 공부 잘한다고 유명한 학교에 배정됨. 탄방중이 상대적으로 떨어지기는 하나 괜찮은 수준이라고 봄)

4. 환경

도보로 이용 가능한 상권들이 많이 있으며 이마트, 이마트 트레이더스 등의 대형마트가 주변에 위치함.

갤러리아 타임월드, 롯데백화점, 신세계백화점 등 대전의 3대 백화점도 차량으로 10 ~ 15분 이내 접근 가능함.

대학병원 및 수목원, 미술관도 위치하여 거주하기 좋은 환경이 형성되어 있음.

5. 공급

  2028년까지 대전 서구에 총 8064세대의 입주 물량이 있음.

 위치상 크로바 아파트에 영향을 미칠 만한 공급은 둔산자이아이파크 1,974 세대 정도라고 생각함.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X, 전고점 대비 20% 빠진 가격이 107,200이나 최근 실거래가 그것보다 비쌈. 거의 6천만원 정도를 깎아야 그정도 가격이라 시도는 해봐도 좋으나 쉽지 않을 것으로 보임.

2) 환금성 : O, 구축임에도 불구하고 균질성이 좋고 꾸준한 수요가 받쳐줌.

3) 수익률 : O, 저점 매수 시 수익률 50%

4) 원금보존 : O, 전세가가 오르는 추세기 때문에 원금보존 가능할 것으로 보임.

5) 리스크 대비: O, 올려받은 전세금을 리스크 대비를 위해 얼마정도 확보한다면 충분히 가능할 것으로 보임.

나의 투자 결론 : 아직 저평가 구간은 아니나 대전의 대장이기 때문에 좋은 물건임. 투자 시 가치 성장 투자보다는 똘똘한 한 채 (우량주 투자)에 가깝다고 생각함.

약간의 네고를 하면 현재 투자금으로 매수 가능하나 금년 6월 신축 대단지 브랜드 아파트 입주가 있기 때문에 가격에 영향을 받을 것 같음. 계속 지켜는 보되 같은 금액으로 할 수 있는 서울 수도권의 저평가 물건을 꾸준히 찾아봐야 할 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 대전의 대장 단지 수익률 보고서를 작성해야 해서 처음에는 도안신도시의 아이파크 시티 아파트를 하려고 하였으나 최근 가격이 많이 빠진 것을 보고 아직은 둔산이 대전의 대장이라고 느꼈습니다. 

 30년이 넘은 아파트이나 신축보다 비싸게 거래된 것을 보면 역시 부동산은 입지가 가장 중요하다는 것을 깨달을 수 있었습니다.