봉천동 e편한세상 서울대입구1차 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 84조 라니와나]

✅아파트명 

봉천동 e편한세상 서울대입구1차 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

관악구 종사자수 128,417 사업체수 37,915 

B등급 

2. 교통

관악구 내에서 비교적 신축 대단지아파트이라서 (2019년 6월 분양) 관악구민들의 선호도가 높은 편이다.

2호선 봉천역까지 도보 10분거리라 강남과의 접근성이 좋다. 

 강남 30분, 여의도 43분, 시청  53분

3.학군

관악구에서 학군이 좋지는 않은 편이다.

특목고 진학률: 신림중학교 0명, 봉림중학교 0명 

그러나 구립어린이집이 단지내에 2곳있고 초중고가 모두 근거리에 있다. 

관악초등학교 757m 봉림중학교 919m 영락고등학교 193m

4. 환경

백화점, 마트, 대형병원이 근거리에 있지만 도보로 이동하기는 어렵다. 

백화점: 롯데백화점 관악점 3.1km 

마트: 킴스클럽 봉천점 2.8km

대형병원: 양지병원 2.3km

5. 공급

  최근 3년내 유의미한 공급은 없고, 서울 수요에 비해 공급이 부족해질 것으로 보인다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 17% 정도 하락했으나, 더 신축아파트인 관악힐스테이트뉴포레와 

 현재 시세가 비슷한 걸로 보아 저렴하진 않은 것 같다. 

2) 환금성 : 20층, 1531세대로 환금성을 충족한다. 

3) 수익률 : 수익률 100%를 달성하기 위해서는 10년동안 5억이 올라야 하는데 수익률 100% 달성은 가능해보인다. 

4) 원금보존 : 수요는 꾸준히 있는 곳이라 원금보존은 가능하다. 

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량은 571세대이고, 입지독점성이 있어서 리스크는 크지 않다. 

나의 투자 결론 : 실거주로서의 가치는 있는 곳이지만, 전세가율이 낮고 저평가라고 보기 애매해서 당장 투자하기는 좋지 않아보인다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 실거주 목적으로 방문해본 적이 있었는데 막상 보고서를 작성해보니 투자는 다른 관점인 것 같고 다시 한번 임장을 통해 임장보고서를 작성해보고 싶다.