울산 남구 문수로아이파크2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 36조 정뽀또]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 문수로아이파크2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 울산 남구 종사자 174,836명(사업체 41,144개소) 

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 : 울산은 지하철이 없으며, 주요 직장까지의 자차 이용 소요시간은 아래와 같음.

  - 현대자동차 : 34분 (10.7km)

  - 현대중공업 : 28분 (14km)

  - 현대미포조선 : 23분 (11km)

  - 석유화학단지 : 13분(5.3km)

  - 혁신도시 : 16분(3.9km)

3.학군 : 옥동중(95.5%), 서여중(96.1%), 학성중(96%) 등 명문학군 포진. 200여개의 학원이 밀집된 옥동 학원가와는 1.4km 정도로 떨어져 가까운 편에 속함. 

4. 환경 : 중대형 종합병원 3개소(중앙병원 570m, 동강병원 1.7km, 울산병원 2km)

                대형마트 2개소(롯데마트 1.3km, 홈플러스 2.1km)

                백화점 등 3개소(현백 2.9km, 롯백 3.3km, 업스퀘어 3.3km)

5. 공급 : 울산 남구 기준 적정수요는 1,523세대이나, ‘25~’26은 부족, ‘27은 적정, ’28은 초과로 판단됨

연도별 주요 입주물량은 아래와 같음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ‘25.3월 가격이 ’22.3월 고가 기준 80% 정도에 해당되는 금액임. 고점 대비 20% 정도 하락한 금액이므로 어느정도 저평가된 가격이라고 볼 수 있음.

2) 환금성 : 대단지, 브랜드아파트이며, 울산사람들이 좋아하는 입지(학군, 학원가 인접), 대공원도 가까운 편이며, 거래도 빈번한 아파트이기 때문에 환금성은 좋다고 생각됨. 

3) 수익률 : 현재 기준 매매 9억, 전세 5억 정도로 투자금이 4억정도 소요됨. 지방광역시치고 투자금이 많이 들기 떄문에 수익률 측면에서 큰 메리트는 없어보임.

4) 원금보존 : 5년내 고가까지 상승한다고 가정할 때 안전마진은 약 2억정도로 판단되며, 봉월로 일대에 아파트, 주복들이 지속적으로 지어지고 있어, 큰 폭의 가격상승이 어려울 수도 있음.

5) 리스크 대비:  26년 근처에 비슷한 입지의 주상복합 입주가 예정되어 있어, 전세가가 오르기는 어려울 것으로 판단됨.(유지 또는 일부 하락할 우려)

나의 투자 결론 : ‘21-’22 상승기에 울산 국평 대장이라는 타이틀을 얻었던 아파트이지만, 투자하기에는 매전갭이 크다고 판단됨. 같은 돈이라면 서울,경기 쪽이나 신축물량 폭탄으로 인해 매매가가 많이 하락한 대구 등에 투자하기가 나을 것으로 판단됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1. 지방의 대장아파트는 학군, 학원가와 밀접해 있다.
2. 한편, 대장아파트는 매전갭이 커서 투자자가 접근하기에는 쉽지않다.
3. 그럼에도 불구하고, 저환수원리에 따라 학군지와 인접한 갭이 작은 아파트를 투자해야 겠다는 생각이 들었다. 

4. 아래 그래프는 ‘12년 비슷한 시기에 분양했다가 미분양을 겪으며 할인분양도 실시했던 두아파트(문수로아이팍2차, 신정푸르지오)인데 시작은 같았으나, 최고가를 찍은 ’22년 기준 6억, 현재도 3억 정도 차이를 보이고 있음.

   (가장 큰 차이는 학군, 학원가와의 접근성이라고 판단되며, 너바나님이 말씀하신대로 학군지는 상승기에 2배, 4배씩 오른다는 것을 확인할 수 있었습니다.)