상계동 상계주공10단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 158조 ronnie]

✅아파트명

 상계동 상계주공10단지

✅위치(지도)

서울 노원구 상계동 (네이버 지도 :https://naver.me/xs3G61IC )

✅입지평가

1. 직장

노원구 종사자 수 : 37,909명

2. 교통

  강남 56분 | 여의도 1시간 2분 | 시청 48분

3.학군

상경중학교 85.1%

4. 환경

5. 공급

 서울원아이파크 2028.07 | 2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

상계동 상계주공10단지 아파트 24평형 기준

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

현재 시세 전고점 대비 27% 정도 빠진 정도로 가격은 아직 저렴한 편이지만 전세가율(34%)이 낮음

아직 앞마당이 넓진 않아서 정확한 평가가 어려울 수 있으나, 

꽤 많은 투자금(3억8천)이 필요한 관계로 같은 예산으로 서울 내 더 좋은 물건 찾을 수 있을듯

2) 환금성 :

방이 2개 구조라 보편적인 84형 방3개 아파트보다 환금성이 낮음 

3) 수익률 : 

지난 상승장에서 아파트 매매가가 약 두배가 되었으나 그에 비해 전세가의 움직임은 미미함

따라서 보유하면서 내게 현금 흐름을 가져다 줄 수 있는 자산은 아닐 수 있다고 판단됨

4) 원금보존 : 

입지 독점성이 높지만 과거 데이터를 보니 전세금 상승세가 낮음

28년도 광운대역 근처에 신축이 생기지만 차로 20분 정도 거리여서 인근이라고 하기엔 다소 무리

따라서 최소 2-3년 간 근처 입주물량은 거의 없다고 판단

5) 리스크 대비 : 

노원구 내에서는 비교적 투자금이 많이 필요한 단지인데 과거 전세금 상승율도 높지 않은 것을 보았을 때,

동일 예산 대비 너무 작은 수익 및 현금 흐름을 가져다 줄 물건으로 판단됨

나의 투자 결론 : 

투자하지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들을 땐 다 이해하고 머리에 입력된거 같았는데 직접 작성하려고 보니 처음이라 시간도 꽤 걸리고 머리가 좀 아팠다 ㅎㅎ 이번 과제를 하며 주요 수치나 사이트별 기능이 어딨는지 파악했으니 익숙해지도록 더 자주 들여다봐야겠다. 

사실 항목별 봐야하는 데이터를 찾는 건 대단히 어렵지 않았으나 각 항목이나 데이터의 수치를 보고 비교평가를 할 수 있는 실력은 아니라서 그 부분이 가장 어려웠다. 

어쩌다 보니 선정한 아파트가 투자에 적합하지 않다고 판단되는 굵직한 항목들이 있어서 오히려 투자 결론 내리기는 좀 쉬웠던 케이스 였던 것 같다. 그래서 다음에는 좀 더 투자성이 높은 아파트를 위주로 분석해보고 싶다.