무지개마을주공12단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 111조 본본본]

✅아파트명

분당구 무지개마을주공12단지아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

오리역까지 버스로 이동하면 12분 시간단축

3.학군

수내중학교  96.2%

이매중학교  94.8%

4. 환경

대형마트 : 오리역 인근 홈플러스

대학병원 : 분당서울대학교병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  아직 다른 지역과 비교를 해보지 않아 모르겠으나 강남까지 비교적 근접성이 좋으나 시청, 여의도까지의 근접성이 아쉽다. 고점 대비 18% 하락한 상태로 좀 더 하락한 지역을 찾아볼 수 있을 것으로 보인다. 

2) 환금성 : 기본적으로 수요가 있는 지역의 아파트이고 방3개 구조로 환금성은 좋아보인다.

3) 수익률 : 저점매수였다면 연수익률 33%로 좋은 투자로 보임, 72의법칙에 따라 원금은 2년뒤 2배로 됐을 것.

하지만 현시점 매매하면 13억 4천 or 9억 4천으로 올라야 10년 후 연10%수익이 날 것으로 보이는데 8억 가까이 갔던 이력이 있어 갭투자 시에는 가능할 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 60%로 서울 적정전세가율 70%에는 못미친다. 또 30년된 구축으로 전세가가 덜 오를 가능성이 있지만 입지독점성이 있어 보이고 앞으로도 수요는 꾸준할 것 같아서 원금을 잃을 가능성은 낮다고 본.

5) 리스크 대비: 전세금은 연 5%씩 올리며 전세금의 10%를 현금보유하며 리스크를 대비할 수 있다. 그리고 수요있는 지역에 입지독점성도 있어 대량공급에 의한 리스크는 없어보인다.

나의 투자 결론 : 비슷한 상황의 지역들을 좀 더 찾아 적어도 4개 물건을 비교해봐야 확신이 생길 것 같다.

하지만 오랜시간 공을 들여 분석해 보았을 때 나쁜 물건이라는 생각은 들지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 물론 오랜시간 머리 싸매고 분석했으나 분명히 틀린 부분 부족한 부분이 있을 것이다. 나름 강의와 동료들의 예시를 참고했지만 여전히 아주 부족함을 느꼈다.

앞으로의 커리큘럼을 따라가며 부족한 부분을 채워야 하겠다는 다짐이 또 들었다.