성남시 신흥동 산성역 포레스티아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 34조 포근한날]

✅아파트명

성남시 신흥동 산성역 포레스티아 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 성남시 종사자수  534,792명

2. 교통

  강남 42분 /  여의도 1시간 5분 / 시청 1시간 3분

3.학군

성남 여자중 74% , 성남서중 70%

4. 환경

대형마트 2개 ( 이마트, 세이브존) 종합병원 2개 (성남시의료원, 성남중앙병원)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 산성역 포레스티아 29평 현재 매매 11.4억, 전세 4.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 13.3억 전세 5.6억

5년 내 저점 매입시: 2021년 11월 매매 5.6억 전세 6.8억

매수 타이밍

현재 매매가와 전세가를 고려하여 평가했을 때 20년 4월 (매매 8.5억/ 전세4.2억)이 가장 무난했을 것으로 판단된다.

당시 대비 현재가는 매매 2.9억원, 전세가 0.6억원 상승, 수익률 66% 예상된다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

가격

전고점 대비 -31% 하락하였고, 인근 주변 아파트 연식 및 가격 대비 비싼 편은 아니다. 그러나 현 시세 전세가율을 보면 서울과 비교했을 때 적정 가격은 아니라고 판단된다. 

입지

서울과의 접근성이 좋고 인근 주변 산성역 8호선과 거리가 굉장히 가깝고 8호선이 판교역까지 연장 계획이 있어 출퇴근에 용이 할 것 같다.

인근에 백화점은 없으나 대형마트가 2개, 종합병원 2개, 주변 다수의 공원 등이 있어 주거 환경 조성은 잘 되어 있다. 

2) 환금성 : 입지적으로 서울과 주요 신도시의 접근성이 좋고, 인근 아파트 중 가장 큰 대단지 신축 아파트 이므로 매매 수요는 나쁘지 않을 것으로 판단되나, 근시일 내에 바로 앞에 또 다른 대단지 아파트가 입주 예정으로 (가격이 비슷할 것으로 예상) 고려해 보아야 할 것 같다.

3) 수익률 : 전고점 대비 많이 하락한 가격이나 전세가율이 높지 않아 (42%) 투자금이 많이 들고, 주변에 입주 공급량이 많을 것으로 예상되기 때문에 수익률이 높지 않을 것으로 판단된다.

4) 원금보존 : 수업에서 들은 아파트 상승 사이클대로 매매가가 움직인다면 현재 전고점 대비 가격이 많이 빠져있기 때문에 기다린다면 원금 보존은 가능할 것 같다.

5) 리스크 대비: 전세가 변동 상황 및 주변 전세가격을 비교했을 때 현재 전세가는 높지 않은 것으로 판단되어 전세 기간을 조금 길게 조정하여 계약한다면 리스크는 크지 않을 것으로 판단된다. 다만 향후 공급 물량이 많을 것으로 예상되기 때문에 주의할 만 하다. 

나의 투자 결론 : 입지나 주변 환경 등을 고려했을 때는 투자하기 나쁜 것은 아니나, 투자금이 상당히 많이 들기 때문에 수익률을 고려하면 서울의 저급지 지역을 분석하여 투자하는 것이 더 좋다고 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 매수를 고려하여 이렇게 자세히 분석해 본 것은 처음이라 아직 무엇이 맞는지, 나의 판단이 옳은지 알 수는 없지만 저환수 원리에 입각하여 분석을 해 보니 막연히 아파트를 둘러보고 구매 하는 것 보다는 좀 더 적은 리스크로 구매가 가능하다는 확인이 듭니다.

또 분석을 하다 보니 현재 타겟 매물, 지역 뿐 아니라 다른 지역 (서울) 매물도 함께 보게 되었는데 ‘조금 더 일찍 종잣돈을 모으로 부동산 공부를 하여 투자하였으면 얼마나 좋았을까..’ 하는 아쉬움이 큽니다.