면목동 쌍용더플래티넘용마산 아파트 수익률 분석 보고서[열기 85기 1만 하지 않고 잘 4고 잘 8조 만두소녀]

✅아파트명: 쌍용더플래티넘용마산

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

강남 27분/ 여의도 45분/ 시청 32분

3.학군

용마중학교  / 면목중학교  /원묵중학교

4. 환경

대형마트: 홈플러스 면목점, 코스트코 상봉점, 롯데백화점 청량리점

병원: 녹색병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -15.6% 빠져 있다. 신축이라 고점이 시작 점이다. 현재 매매가는 9.3억으로 고점보다는 

떨어져 있다. 주변에 다 몇 십년 된 아파트로 입지 독점성을 갖는다. 강남,여의도, 시청 까지 1시간 내로 갈 수 있다는 점에는 좋게 본다. 직장은 B등급이다. 학군도 평범하다. 환경은 백화점은 청량리로 넘어가야 하지만 10분거리 내로 중랑천과 용마산공원, 대형마트가 위치해 있다. 

매개가는 주변 5~6년 정도 차이나는 아파트 와 비슷하게 형성되어있다. 

2) 환금성 : 단지도 크고 , 로얄 층 이면 좋겠지만 240세대 규모로 작다.  주변에 오래 된 나 홀로 아파트가 많아 큰 단점이 될 거 같지는 않다. 

3) 수익률 : 은행 저금이나, etf 보다 수익성이 좋아야 한다. 이 아파트는  고점에 매수 시 -1.7억 손해 보고, 저점 매수 시 7000만원 벌 수 있는데 3억을 투자해 저점 매수 시 은행이자 보다는 많이 벌 수 있을 거 같다. etf 수익률을 따라가기는 힘들어 보인다. 

4) 원금보존 : 중랑구 전체에 2025년 1000세대 ,2029년에  1000세대 가량의 공급이 있다. 같은 호선 지하철 4~5개 정류장 사이에 위치한다.  입지독점성은  입주 물량 기준을 모르겠어서  잘 판단이 안된다. 일단 주변에 구축 아파트 빼고는 빈 땅이 지도상으로는 없어 보인다.   전세가율 67.8%이다. 2025년 적정 전세가가 70%라고 봤을 때 (수업기준) 강남 1시간 내에서 괜찮은 거 같다. 고점 매수했을 때 1.7억의 손실 발생 ,

5) 리스크 대비: 2025년 말 1000세대 입주 물량이  있다. 입지독점성이 흔들리나?   연전세? 

나의 투자 결론 :  면목동에 신축 아파트가 손가락 안이라 입지독점성이 있다고 생각했지만 신축 아파트이지만 규모가 작고 , 2025년 말에 1000세대 단지가 근처에 공급이 있어 좀 더 시켜봐야 할 거 같다.  지하철과 근접해 있어 교통이 편리하다는 장점이 있다.  

✅ 작성하면서 느낀점 :  처음 아파트를 찾았을 때는 서울에 신축 아파트를 저 가격에 괜찮은데 했지만 수익률 계산을 해보고 현실적으로 따져보니 지금 이 결과가 투자에 적합한가? 하는 생각도 들었고 기준이 필요하다고 생각했다.