서대문구 남가좌동 dmc파크뷰자이1단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 89조 나는민]

✅아파트명 DMC파크뷰자이1단지

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 서대문구 종사자수 118,256명

2. 교통 

3.학군

가재울중학교 86%, 연희중학교 74%

4. 환경

대형마트                                                                             종합병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

매매가격이 적정한가-비교대상 매물-DMC파크뷰자이 VS DMC래미안e편한세상 (33평형) 

• 파크뷰자이가 전고점대비 15프로가 빠져 있는 상태이나 전세가율의 등락이 DMC래미안e편한세상에 비해 크다
• 강남 1시간 전후 출퇴근 시간이 소비되는 곳이고, 적정전세가율을 60% 정도로 봤을때 현재는 전세가율이 50%전후로 낮은편이다.

2) 환금성 : 현금환금성

• 10년된 단지이며, 인근 신축이 들어서고 있다.
• 대단지인 만큼 평소 매매 및 전세 매물이 많은 편이다.
• 33평형이 많아 여러 금액대로 형성이 되어 있다.

• 아실 기준 서대문구 관심단지 상위권으로 수요가 많은 단지이다.

   

3) 수익률 :적정목표 수익률에 적합한가

• 적정목표 수익률 : 초보자의 원금 보전 차원 : 고점대비 15프로 빠진 상황이다.
• 전세가 대비 매매가가 높아 수익률이 낮을 것으로 보인다.(계약갱신청구권의 이용률이 30프로 이상으로 판단됨)

4) 원금보존 : 최악의 손실은 얼마까지인가, 전세가가 오를수 있는 부동산인가, 적정 전세가율 이상인가, 입지독점성이 있는가

• 매매 13억~15억 3,000 (3,838~4,517만원/3.3㎡)
• 전세 7억~7억 6,000(2,066~2,244만원/3.3㎡)
• 월세 5,000/250~3억/200
• 전세가율 46~58%

• 최저 전세가율은 42%, 전세가율의 최고 72%이고, 현 평균 전세가는 45~58% 전후이다.
• 5년 이내 최저 전세가는 현시점 매수시  예상 최저 전세가는 56000만, 최고 전세가 96,300만이다.
• 현 전세 금액은 7억초반대에 형성되어있고, 5월 후반대의 금액은 계약갱신청구권을 이용한 금액으로 추정된다.
• 적정전세가율 60%로 계산시 현 매매금액  79800만원으로 추정된다.

• 단지내 인프라가 좋고, 초품아, 주민센터와, 육아종합지원센터, 어린이 공원등 타단지에 비해 선호도가 높은 시설이 많이 포진되어 있다.

   

5) 리스크 대비: 역전세가능성, 대량 공급

• 20년 전세가격이 폭등하였고, 최저 75,000만은 유지되고 있으나 적정전세가율을 하회하는 것으로 보인다.
• 현 가격은 전세가율의 53%로 역전세 가능성은 많지 않은 것으로 보인다.
• 서대문구 신규 공급가액은 1,300여 가구이며, 인근에는 25년 11월에 300여 가구가 새로 입주예정이다.

나의 투자 결론 : 

전세가율의 등락이 큰 편(계약갱신청구권 세대로 인해)이나, 최저 전세가율이 7억 중반대로 형성 되어있고, 금액대비 전세가율은 50프로를 살짝 상회하므로 투자금액이 큰 편이다.

최저 투자 금액이 6억이상으로 보이고, 그로 인해 수익률이 높지 않고, 현 시점의 가격 상승률은 높아 보이지 않아 보인다.

6억이상의 투자금액이 필요한 것으로 보이고, 해당 투자금으로 투자할수 있는 상급지 확인이 먼저 필요하다 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

전세가율을 계산시 계약갱신청구권을 사용한 세대의 판단이 절실해 보인다.(적정 전세가율을 계산하는데 아직 어려움이 있다.)

계약갱신청구권을 사용한 세대가 얼마나 되는지의 비율도 보아야 할 것 같다.

10년차가 넘어가는 단지로 대단지의 장점과 신축아파트의 장점중 어느것이 우선할 것인가를 알아보아야 할 것 같다.

공부가 더욱 절실히 필요하다.