울산 북구 산하동 힐스테이트 강동 수익률 복기 보고서 열기 50기 50조 부자행 기차로 어서 50(오십)조 조은청년

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 힐스테이트 강동 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  현대 자동차 20분 현대 중공업 30 미포조선 20분 경주 외동 공단 30분 

 전체적으로 30분이내에 위치해 있지만 울산 중심지에서 떨어진 느낌이 있음(외각).

3.학군

강동 초등학교 1500명 이상의 학급수 5분 거리에서 등하교 가능  

중학교 초등학교와 마찬가지고 도보 5분-10분 등하교 가능

4. 환경

임수 배산 천혜의 자연환경 전신주 없는 관광 단지로 계획개발 걸어서 10분 거리 스타벅스등 인근 편의시설 

보도 생활권 울산 남구 중심가 삼산동 성남동 백화점등 자량으로 20-25분 거리

5. 공급

  산하동 지역은 2014년 부터 블루마 시티 푸르지오를 시작 2019년 kcc스위첸을 마지막으로 공급 물량이 없음 

✅수익률 분석 (7년이상 보유 복기)

조합 분양 2억 5천 조합 분양가

2017년 1억에 전세 1억5천 

2019년 전세 2억 3천 

.기타등등 

.2017년 3월 2억5천(전세1억5천) 2025년 1월 3억 1천 매도

.7년 10개월 

수익율 7프로 (금융비용(공실,관리비) 취득세) 미포함 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 3억8천 현재 3억 초반 거래 85프로 금액으로 좋은 동호수 지정

2) 환금성 : 자연환경(바다 조망)이 특화된 지역으로 비슷한 금액으로 바로 앞 단지인 서희 스타힐스 효성헤링턴 kcc가 있으므로 현금성은 떨어진다  

3) 수익률 : 현재 매매 호가 최저가 2.8억 전세 2.2억으로 전세가율 75% 투자금 6천 

4) 원금보존 : 지방에 전세가율은 80%이상 되어야 하는데 기준에 들지 않는다 

5) 리스크 대비: 전세를 맞추지 못했을때와 전세가 떨어질때를 대비해야 한다

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

많은 아쉬움이 있음 중간에 매도할 타이밍이 있었지만 신경쓰지 않고 막연하게 기다리면 아파트는 

다 오른다고 생각했던 것 

2017년을 돌이켜 보면 분명히 훨씬 더 좋은 입지에 울산에서 30평대면 어디든 투자할 여력이 있었는데 

로망실현(바다가 보이는 집) 을 내가 좋아하는 것 말고 다른사람들이 좋아하는 것 너무 원했음 

이런 경험을 보약삼아 더 열심히 공부해서 나만의 투자원칙을 확립해서 더 치열하게 고민하고 분석해서 

싸고 좋은물건을 보는 머리와 눈을 확신이 서면 실행으로 옮길수 있는 심장과 총알을 준비해야 겠다.

조장님(날개핀레드볼님) 아파트 수익율 보고서 참고 과제를 만들수 있어서 감사합니다