천안 불당 지웰 더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 60조 후회하는 코끼리]

✅아파트명

       천안 불당 지웰 더샵 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

천안시  S 등급 종사자수  321,670명

가까운 아산시는 천안 인구의 절반 수준임에도 천안보다 높은 GRDP를 기록하고 있는데, 천안 인구의 상당수가 아산의 산업체에 근무하며 아산 GRDP에 기여하고 있다. 주요 산업지역은 삼성 SDI, 삼성 디스플레이 있다.

중소 도시 중 S 등급으로 직장 적절하다. 공급양을 볼 때 영향을 주고 받는 아산도 같이 참고 하자.  

2. 교통

  강남 78분 / 천안 산업단지 15분  

대표 철도역은 경부선 천안역 있으며 인근 천안 아산역이 있다.경부선, 호남선, 전라선, 장항선, 경전선 열차들이 통과해 강원도를 제외한 전국 대부분 지역을 빠르게 갈 수 있다. 그리고 수도권 전철 1호선이 아산, 평택, 수원, 서울 등 타 수도권 도시들을 이어주는 광역철도와 천안의 도시철도 기능을 하고 있다. 신창역에서 출발하는 청량리 행 급행은 평일기준 10회 미만이나, 천안역에서 출발할 경우, 서울역급행과 구로급행 포함 상행 급행은 20회 정도 되는반면, 출근시간대(6시~9시) 사이엔 배차가 3대인 관계로 통근통학에 이용하기엔 심각하게 불편한게 현실이다. 

천안 아산역에서 SRT를 타고 강남 까지 1시간 18분이 소요된다. 지방이라는 위치상 교통에서 서울까지의 거리가 큰 유효성을 갖지 않는다고 본다. 

다만 GTX 가 향후 들어서면 서울 까지 가는데 영향을 끼칠 지 생각해보자. 

3.학군

불당 중 92% 월봉중 80%

학업 성취도가 90% 이상이 1개 있지만, 학원가가 잘 형성 되어 있고, 유해 환경이 적다. 

초등학교가 찻길을 건너지 않는 10분 이내 도보 거리에 있어 30~40대 영유아, 초등학생 부모들이 선호할 만하다. 

근처 공원이 형성 되어 있다. 공원과 아파트 단지 안에 주말과 평일 낮에 아이들이 많다. 

4. 환경

트레이더스, 이마트 , 갤러리아 백화점, 코스트코

천안 순천향 병원, 충무병원

백화점과 마트, 병원이 있고, 소아과나 이비인후과의 병원들 및 생활 편리 시설이 잘 되어 있고, 유해한 환경이 적다. 공원과 체육시설이 있어 문화, 여가 생활을 즐기는 여유로운 생활도 가능해 보인다. 

필라테스나 네일샵, 초록 마을 같은 여유가 있어야 구매 가능한 상업시설이 있다. 구매층이 있어서 이런 가게들이 있는 듯 하다. 스타벅스가 주변에 많다. 

5. 공급

천안은 26년 공급 부족, 27,28년은 공급 적정 수준으로 보인다. 인접한 아산 지역과 같이 보았을 때 적정 수요보다 공급이 많다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

가치 판단

교통(지방 지역이고, 천안아산역에서 강남까지 78분)

직장(S등급)

학군(학원수 183개)

환경(백화점 1개 코스트코, 이마트, 극장)

직장,학군,환경이 우수하다.   

천안과 비슷한 가치의 다른 지역과 비교해보자. 청주나 전주 다른 소도시 들과 비교 분석하자.

2) 환금성 : 환경과 학군이 우수하기 때문에 입지 독점성이 있다고 판단 된다. 매도 가능하다고 본다. 

3) 수익률 :

4) 원금보존 : 

 전세가율 59.3% 전세가율이 낮다. 떨어질 확률이 높고, 전고점 대비 11% 떨어진 상태: 단도 투자는 어렵다고 본다. 

전세가율이  59%이므로 , 전세가 매매가인 5억 이하까지  떨어질 가능성도 있다. 3억 4천 떨어질 가능성 있다는 의미( 리스크를 감당 할 수 있는지 따져 보자) 

지방은 전세가율 80%이상이어야 안전한다. 원금을 잃을 가능성 있다.

향후 공급 물량: 26년은 입주물량 적정이다. 인접 지역 아산은 27년부터 입주 물량 증가

향후 3년간 인접 아산까지 합하면 입주물량 초과일 것으로 생각된다. 

5) 리스크 대비:  

 입지 독점성 있는가: 대체 할 수 있는가 환경과 학군이 좋아 입지 독점성 있다고 본다.

 전세가율이 낮고(59.3%) 전고점 대비 11% 하락으로 리스크가 있다고 본다. 

나의 투자 결론 : 

 이 아파트는 학군, 환경이 좋은 편이라 입지 독점성이 있고, 향후에도 수요가 있을 것으로 생각된다. 하지만 원금을 잃을 확률과 리스크가 있다고 판단된다. 저가치인지 판단 하기 위해 앞마당을 늘려 비교 평가해서 판단하자. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1)  저환수원리의 투자 기준으로 투자 준비를 하기 위해서는 우선 앞마당을 늘려서 비교 가치가 되어야 첫 걸음 부터 할 수 있다는 것을 깨달았습니다. 

저가치인지 유무를 판단하려고 여러가지 알아 보다 보니, 결론을 지으려고 하니 비교 할 대상이 없었습니다. 하나씩 앞마당을 늘려 비교 대상을 늘려야 겠다는 생각이 들었습니다.

2) 실력을 키워야겠다는 생각이 들었습니다.

강의를 1회 듣고 대강의 숲을 보았다면 2강을 다시 듣기 하며 놓쳤던 부분을 다시 상기했고, 나에게 적용해야 할 점을 파악했습니다. 큰 틀에서 이제 저환수원리의 투자 기준을 정하다 보니 개념들이 헷갈리기 시작했습니다. 전고점, 전세가율, 수익률 숫자들의 의미들이 머리속에서 빙빙 돌며 제 갈길을 못 찾아 가고 있습니다. 머리 속을 헤매고 있는 이 개념들을 자신있게 제자리를 찾아 갈 수 있도록 실력을 키워야겠다는 생각이 들었습니다. 머리속 개념들의 재정비를 하도록 강의 들은 내용을 읽고, 또 확인하고 , 월부 선배님들에게도 물어보고 하겠습니다.