대전 서구 월평동 누리아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 당근왕]

✅아파트명

대전 서구 월평동 누리아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

대전 서구 B등급 종사자수 198,272 / 사업체수 49,273

대전 유성구가 A등급으로 업무 지구로의 기능이라면 서구는 주거지 비율이 높은편

다만 정부청사, 시청, 법원, 특허청 등 관공서가 많음

2. 교통

갈마역 대전 1호선 초역세권

대전정부청사 15분

대전 시청 12분

성심당 본점 26분

대전역 26분

지리적으로 대전의 중심에 있어서 교통 접근성 매우 우수

3.학군

• 대전 갑천 중학교

학업성취도 대전 서구 중 2위 (92.6%)

특목고 진학률 대전 서구 중 10위 (2.6%)

• 대전 월평 중학교

학업 성취도 74% / 특목고 진학률 1.5%

4. 환경

도보 15분 대형 마트 2곳 (이마트 / 이마트 트레이더스)

도보 15분 갑천 고수부지 공원

자차 3분 거리 대학병원

자차 4분 / 6분 거리 백화점 2곳 (갤러리아 타임월드점 / 신세계백화점) 

실거주 환경 매우 우수함

5. 공급

25년 내 약 2100세대 (둔산자이아아파크)

26년 대단지 입주 없음

27년 860세대 (둔산엘리프더센트럴) / 힐스테이트가장더퍼스트는 비교적 멀어서 제외

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

대전 둔산동 학군 유명한 목련아파트와 비교 시 5년 내 수익률 유사함

✅현장사진

1994년 입주 후 30년으로 오래된 만큼 단지 내외 조경 우수함.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 시격 고점 대비 85% 수준. 대전 둔산동 단지들과 유사한 수준

2) 환금성 : 교통 및 편의 시설이 좋고 관리 잘됨. 근방 대형 평수 아파트 중 가장 우수하여 환금성 Good

3) 수익률 : 대전 둔산동 학군 유명한 목련아파트와 비교 시 5년 내 수익률 유사함. 

4) 원금보존 : 현 전세가율은 58%. 원금 보존 가능성 큼

5) 리스크 대비: 25년 6월 1900세대 대단지 입주 예정. 역전세 대비 필요함

나의 투자 결론 : 대전 서구 둔산동의 학군지로 유명한 크목한 중 목련아파트와 비교해 본 바 예상했던 것 보다 수익률 차이가 나지 않았던 점으로 보아 장기적인 관점에서 투자 가치는 양호한 편으로 생각됨. 단 25년 내 1900세대 신축 아파트 입주 물량으로 단기 역전세 Risk 있음. 아직 경험 부족으로 타 지역과 비교는 잘 모르겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 너무 재밌고 시간 가는 줄 몰랐고, 여유 시간이 많다면 하루 종일 관심 아파트 단지 선정해서 수익률 보고서 작성해보는 것도 즐거울 것 같다. 시세 트래킹, 수익률 보고서를 통합한 어떤 monitoring tool이 있으면 한결 관리하기 편할 듯.