✅아파트명
노원구 중계동 중계청구 3차 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
노원구 종사자수 113,398명
2. 교통
강남 63분 / 여의도 68분 / 시청 54분
3.학군
을지중 92%, 불암중 89%
4. 환경
롯데백화점
롯데마트
인제대학병원
스타벅스
5. 공급
아실의 공급은 너무 정보가 부실합니다!
부동산 지인으로 바꿔 주세요~
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 중계동 청구3차 (1996/780^/32) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 02월 | 2023년 03월 | 2025년 3월 |
| 매매가 | 142,000 | 92,000 | 115,300 |
| 전세가 | 87,000 | 52,000 | 67,500 |
| 투자금 (전세가율) | 55000 (61%) | 40000 (57%) | 47800 (59%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -49% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -26,700 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 58% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 23,300 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
실거래가 전고점 대비 -19%
호가 12억/전세 7억 전고점대비 -15%
아직 절대적 저평가 기간임, 전고점 회복전, 성북구까지 회복되려면 시간이 필요할것으로 보임
2) 환금성 : O
780세대 300세대 이상, 저층(1~3층) 제외, 탑층제외
중계학군 중 대장아파트, 매매, 전세 거래 활발함,
3) 수익률 : O
2015년3월 대비 2025년10월 수익률 123% 10년내 2배 수익률 확인함.
현재 21년 전고점까지 안전마진 2.2억, 투자금 5억 투입후 전고점 회복시 44% 수익률
10년후 2배 가격으로 계산하면 2035년 24억, 10년 수익 12억, 10년 수익률 240% 1년 수익률 24% 예상함
4) 원금보존 : O
4.1 적정 전세가율 얼마일까? 평균 전세가율 64.7% 현재 약 58%
4.2 전세가는 지속적으로 상승하는가? 상승함
4.3 입지독점성? 을지중(92%)을 진학하는 학군지로서 입지 독점성이 있다.
4.4 단기 입주물량 적정성: 노원구는 28년 까지 수요량보다 공급량이 적다.
현재 전세가가 평균전세가율보다 작지만, 학군지, 전세상승, 입지독점성, 공급으로 볼때 원금보존이 가능하다.
5) 리스크 대비: O
5.1 역전세 : 전세가율 58% 평균전세가율 보다 낮다
5.2 공급 : 3년내 입주 물량 수요량보다 낮음, 학군지 입지독점성
나의 투자 결론 :
노원구 중계동은 학군지의 선호도를 가지고 있고 특히 청구3차는 학원접근성과 을지중 진학으로 중계동 대장아파트이다.
강남접근 1시간 지역으로는 약간 애매하지만, 학군지로 베드타운 역할을 한다.
직장/교통/학군/환경 중 학군,환경을 보유한다.
청구 3차 아파트는 저환수원리를 충족한다.
10년내 2배 상승이 가능한 학군지이고 현재 전고점 대비 -15% 정도로 아직 절대적 저평가로 생각할수 있다.
학군지로 입지독점성을 보유하고 있어 매매 전세 거래가 활발하여 환금성과 원금보존이 가능하다.
12억 매매 4억 투자시 안전마진 2.2억으로 전고점 회복시 44%의 수익율이 보장된다.
10년 후 2배로 계산해 보면 연 24%의 수익율이 나온다.
현재 전세가는 평균전세율 보다 낮은 상태로 투자금이 약간 더 들지만, 향후 3년내 공급부족을 생각해 보면 투자시 리스크대비가 가능하다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
열기를 3번째 수강하며 저환수원리의 원칙을 다시 생각해 봅니다.
그동안 임보를 작성하며 단지분석이 흐릿했던 것이 열기때 저환수원리를 뾰족하게 다듬지 않았기 때문이라는 반성을 합니다.
이번에 저환수원리를 수익률보고서에 적용해 보면서 기초가 중요함을 다시 알수 있었습니다.
중계동 학군지 단지들은 이번 3주차 미니임장으로 돌아볼 지역입니다.
중계동 대장인 청구3차의 수익률보고서를 쓰며, 중계동은 아직 기회가 있다는 것을 알게되었습니다
청구 3차의 저환수원리는 OK 이지만 5억정도의 투자금으로 좀더 좋은 지역의 단지를 투자할 수 있기 때문에 투자단지로써 매리트는 아직 없지만 주변 을지중학교를 진학 할수 있는 다른 단지는 충분히 투자가치가 있을 것으로 생각합니다.
감사합니다.
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