흑석동 아크로리버하임 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85,86기 뽀로뽀잉]

✅아파트명 : 흑석동 아크로리버하임 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

: 동작구 내의 종사자 및 사업체 수는 많지 않지만, 옆동네인 강남/서초구의 종사자는 Top 급 

2. 교통

: 서울 내 주요 직장 위치와 30분 내외로 이동가능 

3.학군

: 동양중, 장승중 중심의 학군. 우수한 학군은 아닌 듯. (주변 학원가 빈약함)  

4. 환경

• 남쪽에 빌라단지 (곧 재개발 예정)
• 단지 내 마트 없음
• 병원/편의점 모두 재개발 지역 내에만 위치
• 백화점 없음
• 한강 가까움 (일부 동 한강뷰)
• 

5. 공급

: 작음, 5년 이내 1개 단지, 556세대 입주예정 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아님. 비슷한 투자비용 대비 더 가치 높은 단지가 있음 
- 같은 돈으로 살 수 있는 단지 : 잠원 브라운스톤/개나리 래미안
- 교통 : 동급 단지대비 나쁘지 않음 
- 학군 : 잠원 브라운스톤/역삼자이가 훨 나음 
- 환경 : 한강변 고터주변, 강남 한복판, 주변 주거단지 
2) 환금성 
- 아파트이니 가능
- 하지만 비슷한 가격의 입지좋은 아파트가 있어 경쟁력은 떨어짐. 
3) 수익률 : 고점 대비 -21.62%, 저점대비 64.97%
4) 원금보존 
- 전세가 상승으로 원금회수 어려울 듯. 
- 현재 전고점 가격 거의 회복해서 상승한 상태
- 현재 전세시세 8.5억 - 10년뒤 2배로 상승 예상해도 원금회수 겨우 될듯 
5) 리스크 대비 
- 현재 전세시세 8.5억  전세가 이전 최저점으로 하락하면 역전세 버티기 어려울 듯  
- 입지독점성은 높음 

나의 투자 결론 : 

• 현재 저평가 시기는 아님
• 같은 가격으로 교통/직장/환경/학군좋고 저평가된 곳 있으므로 투자 보류 

✅ 작성하면서 느낀 점 

: 강의에서 저평가 방법을 들을 때는 바로바로 공감이 가고 쉬워보였지만, 실제로 하나하나 평가하는데 있어서 내가 보고서를 작성하는 단지의 정보만으로는 가치가 있는지 없는지 평가하기 어려웠다. 그래서 자연스럽게 다른 지역의 단지를 찾아보게 되었고, 가볍게 찾아본 것만으로도 가치평가 하는데 수월해짐을 느꼈다. 

그리고 내가 평소 좋아했던 지역이 실제로는 ‘위치’만 좋은 것일 뿐 가치가 높지 않다는 것에 조금은 충격을 받았으나, 이렇게 투자자로서 스스로 성장해나갈 수 있게됨을 감사하게 생각한다.