*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
동탄역시범더샵센트럴시티아파트
✅위치(지도)
경기도 화성시 청계동
✅입지평가
1. 직장
화성시 종사자수: 564,646
2. 교통
강남 62분/ 여의도 74분/ 시청 67분
3.학군
2015년 개교학교로 학업성취도 기록이 없어서 특목고 진학률 참고
-청계중 배정
4 . 환경
단지 앞 청계중앙 공원
동탄역(SRT, GTX-A) 도보 10분
롯데백화점 도보 10분
트레이더스 도보 13분
한림대병원 차로 10분
이마트 차로 10분
롯데아울렛 차로 10분
이케아 차로 10분
5. 공급
신동 동탄파크릭스 2025.07./ 2063세대
신동 동탄A106어울림파밀리에 2025.08./ 640세대
신동 동탄A107숨마데시앙 2025.08./ 616세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 환경은 우수하나 서울 출퇴근 시간이 60분 이상으로 입지가 좋다고 보여지지 않음.
- 교통을 고려하였을 때 다른 비슷한 투자금이 필요한 아파트 대비 저평가 되어 있다고 보이지 않음.
- 하지만 아직 매매가가 전고점을 회복하지 못했고, 그럼에도 불구하고 전세가는 고점을 회복하여 전세가율이 46%로 높은 상태이기 때문에 이전부터 투자를 고민했던 사람이라면 접근하기 좋은 시기라고 보여짐.
- 경기도 평균 적정 전세가율(70%)에 비하면 여전히 투자금이 많이 필요한 아파트임.
2) 환금성 :
- 동탄2 대장 아파트로 환금성은 좋은 편이라 생각됨.
3) 수익률 :
- 10년 뒤 가격이 두 배가 되었다고 예상했을 때, 연 수익률 6%로 낮음.
4) 원금보존 :
- 전세가율이 46% 밖에 되지 않아서 매매가 하락시 투자금을 지키기 어려울 것으로 보임.
- 전세가는 매매가를 충분히 따라가지 못함. 근처에 비슷한 연식의 아파트가 많이 존재하고, 10년간 계속 입주 물량이 많았기 때문에 전세가에 영향을 준 것으로 보여짐.
- 동탄 내 입주 예정 단지가 있지만 동탄역과 거리가 먼 곳으로 교통이 좋지 않아 더샵센트럴시티 아파트 전세가에 영향을 줄 것 같지는 않음.
동탄역 바로 앞 대단지로 입지 독점성은 높다고 판단 됨.
5) 리스크 대비:
- 매매가는 전고점 대비 회복이 완전히 되지 않았는데, 전세가는 이미 회복한 상태로 전세가 하락(역전세) 가능성이 높아보임. 투자금이 많이 필요함.
나의 투자 결론 : 저/환/수/원/리로 보았을 때 투자 물건으로 적합하지 않음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
동탄에 거주하면서 동탄역더샵센트럴아파트의 매매가를 종종 확인해보곤 하였는데 동탄 대장 아파트이기 때문에 가격이 비싸다고 생각하면서도 그럴 만한 이유가 있으니 사람들이 찾을 거라고 막연하게 생각하고 있었다.
이번 기회에 아파트를 하나 하나 뜯어보면서, 동탄역 아파트의 환경이 매우 좋다는 것을 알게 되었다. 백화점과 대형마트, 대학 병원과 역이 모두 도보나 차로 10분 내 갈 수 있는 거리다. 그런 부분이 서울로의 교통이 우수하지 못함에도 불구하고 많은 사람들이 선호하는 단지가 될 수 있었던 것 같다.
하지만 강의 시간에 배운 저/환/수/원/리로 따져보자면 매매와 전세가 사이의 갭이 너무나 크다는 것을 알 수 있고 이는 수익률과 원금 보존에 적합하지 않다. 매매가와 전세가 차이가 큰 것을 보고 서울의 강남이 떠올랐는데, 동탄역더샵센트럴아파트는 동탄역 바로 앞 단지로 입지 독점성을 갖고 있으며 동탄역 호재가 선반영 되어 있는 것 같다는 생각을 했다. 즉, 현재 가치 보다는 미래에 대한 투자처로 느껴졌고 그래서 10년 내 2배로 가격이 상승할 가능성은 높아보이지만 투자금 대비 높은 수익을 얻기에는 적합하지 않은 단지로 보였다.
10년 전 가격이 궁금하여 살펴보니 4억 가량이었다. 전고점 매매가가 16억이었으니 10년 동안 4배가 오른 것이다. 서울에서 이렇게 떨어진 동네가 서울 우수한 입지의 아파트처럼 가격이 오른 것을 보고 정말 깜짝 놀랐다. 삼성 전자를 비롯하여 꽤 많은 일자리가 화성시 내외에 존재하므로 수요가 어느 정도 받쳐주기는 하겠지만 그럼에도 불구하고 서울의 좋은 입지가 아님에도 10년 동안 가격이 4배나 상승한 것은 고평가 된 것이 아닌가 하는 의심이 든다. 만약 9억이 수중에 있다면, 동탄역더샵센트럴아파트 보다는 서울에 있는 다른 곳을 투자할 것 같다.
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