마장동 왕십리 삼성 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 47조 제로지]

✅아파트명

마장동 왕십리삼성

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자수 203,221명 

사업체수 41,665개

2. 교통 

3.학군

마장중 79% 

한양대학교사범대학부속중 70%

동마중 77%

4. 환경

대형마트: 이마트 왕십리점, 홈플러스 스페셜 동대문점

병원: 한양대학교 병원

5. 공급

서울 성동구 용답동 청계SK뷰(주상복합) 2025년 7월 396세대

서울 성동구 용답동 청계리버뷰자이 2027년 2월 1,670세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 마장역 인근 역세권 아파트들과 비슷한 시세이고, 그 아래 왕십리역과 가까운 아파트들에 비해서는 가격이 낮은 편이다. 현재 전고점에서 12% 하락한 가격으로 크게 저평가되었다고 보기는 어렵다.

2) 환금성 : 총 5개동 430세대로 환금성을 충족한다.

3) 수익률 : 투자금이 5억일 때 수익률 100% 달성하기 위해서는 14.2억, 200% 달성하기 위해서는 24.2억이 되어야 하므로 10년 내 100%는 도달가능성이 있으나 200%는 어려울 것으로 보임. 단 재건축이 진행 중이라 미지수.

4) 원금보존 : 현재 전세가율 46%로 안정적인 70%에 미치지 못함. 강남과 여의도, 시청 접근성에서 1시간 이내이기 때문에 입지독점성은 충분함.

5) 리스크 대비: 향후 공급물량이 5년 이내 2000세대가 되지 않아서 리스크가 크지 않아 보인다. 

나의 투자 결론 : 보류. 다른 물건들을 더 알아볼 필요가 있다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

어떤 아파트를 작성하면 좋을까 알아보면서 우선 전고점보다 가격이 빠져있는 것처럼 보이는 매물을 찾아보았다. 호갱노노에서 가격변동으로 검색하여 서울 전역을 살펴보다가 대부분 오른 성동구에 파란색으로 빠져 있는 물건들이 보였다. 그 중 연식이 오래된 이 아파트가 궁금해졌다. 

실제 호가와 실거래가만 볼 때는 좋은 물건인지 아닌지 판단이 되지 않았다. 하나하나 상세히 작성하다 보니 이 투자금이면 다른 더 좋은 물건을 볼 수 있지 않을까 하는 판단이 가능해졌다. 이것이 정답이라고 할 수는 없겠지만 일단 스스로 판단하게 되었다는 것만으로 눈 앞에 안개가 살짝 걷힌 기분이다.

이런 작업을 몇 십 개, 아니 몇 백개를 하다 보면 ‘어라, 이건 진짜 저평가된 거네’라고 알게 되는 날이 오지 않을까.