방화동 e편한 세상 아파트 아파트 수익률 보고서 (열반스쿨 기초반 85기 163조 행복한 일은 매일있어)

✅아파트명

방화동 e편한 세상 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

(1) 강남까지의 접근성 - 강남역 2호선 1시간 13분 ..

(2) 여의도까지의 접근성 - 5호선 37분 

(3) 강서 (김포공항)까지의 접근성 - 5호선 12분 / 도보 24분 가량

(4) 강서 (마곡)까지의 접근성 - 5호선 15분 

3.학군

방원중 (76%), 공항중 (74%) 방화중 (65%)

4. 환경

자차 이용시 소요 시간 15분 내외로 근처에 대형마트, 대학병원이 있습니다. 

(1) 롯데마트 김포공항점 / 롯데백화점  - 자차 4분 소요 

(2) 마곡 트레이더스 - 자차 11분 소요 

(3) 대학병원 (이대서울병원) - 자차 13분 소요 

5. 공급

 - 아파트 공급물량은 없습니다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

32평형 기준 (133세대로 세대수 중 가장 많은 평형임)

고점 매매가 83000 전세가 60000 (13층)

저점 매매가 80500 전세가 54000 (저층 1층 매매 거래가 59500도 있는데 저층이라 제외함)

네이버 부동산에서 현재 전세 매물 없어 가장 최근 실거래된 전세가로 계산함 

저점매수시 수익률 13% 나옴 !

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 아직 많이 하락한 가격은 아니라 저평가는 아닌 것 같습니다. 고점대비 20프로 정도 하락하면 저평가라고 하니 고점대비 16600정도 하락한 가격인 66400 정도 되었을시가 적당한 가격인 것 같습니다. 

2) 환금성 : 강서구나 여의도 직장인 수요가 어느정도 있을거라고 생각되나 강남까지의 접근성은 좋지 않습니다. 

3) 수익률 : 현재 시세로 봤을때 매매가 84000 전세가 50000으로 투자금이 3억가량 듭니다. 그에 비해 수익률은 저점대비 크지 않아 같은 종잣돈이 있다면 서울의 주요지에 다른 투자처를 알아봐야겠다는 생각이 듭니다. 

4) 원금보존 : 주변 빈땅은 없어 입지 독점성은 있다고 생각됨. 전세가율 62.7%로 원금보전은 될듯합니다. 

5) 리스크 대비: 주변 아파트 공급이 없어 괜찮다고 생각됩니다. 

나의 투자 결론 : 도보 10분 정도로 이동하면 5호선 지하철역이 가까이에 있어 5호선 라인 출퇴근 직장인이나 신혼부부가 살기에는 좋을 것으로 생각됨. 바로 옆 방화초등학교, 멀지 않은 곳에 대형마트 및 대학병원이 있어 초등학교 저학년 자녀를 둔 가족이 살기에도 좋을 것 같으나 중학교는 거리가 있고, 학군도  좋은 편은 아니라 초등 고학년 자녀를 둔 가족은 수요가 적을 것으로 생각됩니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

나라면 여기에 살고 싶을까? 하는 생각을 하면서 찾아보고 수익률 계산을 해보았는데 같은 돈으로는 더 중심지역에 저평가된 아파트를 찾아보아야겠다는 생각이 들었고 이왕이면 세대수가 더 많은 아파트를 찾는게 좋겠다는 생각이 듬.  

이렇게 하는게 맞는걸까요? ㅠㅠ 수익률 계산이 어렵습니다 ㅠ