사당동 래미안이수역로이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 2조 제이미]

✅아파트명

래미안이수역로이파크 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

2. 교통(S)

  강남 29분 / 여의도 36분 / 시청 38분

3.학군(A)

사당중 71%, 서문여중 92%

4. 환경(S)

병원: 가톨릭대학교 서울성모병원 대중교통 23분(4.8km)

전통시장: 남성사계시장 대중교통 9분(1km)

대형 마트: 홈플러스 서울남현점 대중교통 15분(2.5km), 코스트코 양재점 자동차 15분(8.4km)

백화점 : 신세계백화점 강남점 대중교통 23분(4.4km)

지하철: 트리플 역세권 

7호선 남성역 도보 13분, 4호선 이수역 도보 18, 2호선 사당역 대중교통 12분

5. 공급(S)

  동작구 수방사 공공분양 2028.12 / 556세대

서초구 래미안원페를라아파트(2025년11월 예정)1,098세대

            디에이치방배아파트 (2026년9월 예정) 3,064세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통, 학군, 환경,공급 등은  좋으나, 전고점대비 -5.04%로 저평가되어 있다 볼 수 없다. 

2) 환금성 : 트리플역세권, 학군, 환경, 입지와 신축을 고려했을때 환금성 좋음.

3) 수익률 :

현재 투자해서 고점만큼 오른면 수익률은 11.5%(72의 법칙 적용시, 원금의 두배가 되는 기간은 6년이 걸린다)

반대로 저점만큼 내려가면 수익률은 -54%로 4억이상  떨어짐. 

4) 원금보존 :

전세가율- 현재 53%로 서울의 적정전세가율 70%를 밑도는 상태로 원금보존X

입지독점성 - 동작구 내의 공급은 S등급(동작구 수방사 공공분양 2028.12 / 556세대) 

                     but, 바로 옆의 서초구에 래미안원패를라(2025년 11월, 분양가 23.8억) 1,097세대

                             디에이치방배아파트(2026년9월, 분양가 18.8)3,064세대이 공급이 있음. 

                    그렇지만 가격대 형성과 지역의 차이로 영향은 적을걸로 판단됨.

5) 리스크 대비: 역전세 O, 대량공급 X

나의 투자 결론 : 

현시점에서 투자는 하지 않을 것 같다. 그 이유는 일단 현재 이 아파트의 매매가는 이미 꽤 오른 상태로 전고점대비 -5.04% 인 점으로 보아 저평가 되어있다고 볼수 없으며, 이 아파트에 필요한 투자금은 7.7억으로 이 돈이라면 서울수도권내에 더 좋은 아파트들이 많을 거라고 생각되었기 때문이다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트에 대해서는 잘 모르던 내가, 친구가 좋다고 말한 아파트를 분석대상으로 삼았는데, 이정도로 가격이 비싸줄은 예상을 못했다. 그리고 알아보면서 느낀거는 분석은 정해주신 원칙에 따라 할 수는 있었지만, 이를 토대로 종합적인 결론과 투자결정은 정말 어려웠다. 하지만 이또한 계속적인 공부와 연습에 의해 나이질거라 믿고, 아파트에 대한 관심과 눈이 달라졌다는 것을 느꼈다. 또한 재미있게 느껴져서 이후에도 이런 식으로 아파트를 분석해볼 것 같다.