부산시 남구 대연동 대연 롯데캐슬레전드[열반스쿨 기초반 85기 54조 불꽃삽질]

✅아파트명

부산 대연 롯데캐슬레전드

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부산시 남구 93,744

2. 교통

  못골역2호선→서면1호선(23분)

  못골역2호선→센텀시티역2호선(26분)

3.학군

해연중84.4%(특목고 진학률 2.4%), 대연중82.8%(특목고 진학률 1.1%)

4. 환경

단지 근처에 큰 마트나 백화점은 없으며, 더마트(1개), 바로 옆 못골시장이 있으며 대연역 근처에 메인상가 뿐만 아니라 경성대부경대 상권도 이용 가능하다. 종합병원은 없지만 각각의 병원들이 많으며 학원가가 많이 조금 부족해서 아쉬운 점이다. 학원가는 남천동 학원가를 이용 해야한다. 주변 대단지 아파트로는 대연혁신, sk뷰힐스, 그리고 맡은 편에는 대연 디아이엘이 재개발중이다. 대연동은 참고로 재개발 단지(문현동, 우암동 등)들이 많아 택지가 크게 조성되면 향후 기대가 많이 된다. 괜찮은 일자리는 국제금융센터BIFC가 지하철로 20분거리내로 있으며,  센텀시티 까지도26분정도 걸린다. 또한 단지 옆 남구청, 남부교육지원청 등이 있다.  

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비(9.7억) 현재 매매가(6.8억)의 하락률은 약30% 현재 전세가율 약60%가 넘어간다. 전저점(5.5억) 대비 약24%정도 상승 중이다. 생각한다. 이 수치로 봤을때는 현재 저평가 되어있다고 생각하고, 현재 맞은편 대연혁신과 sk뷰힐스가 가격이 올라가고 있다는점. 즉 롯데캐슬레전드 곧 상승장이 올 것이라고 생각한다. 그러므로 저평가 되었다고 생각한다.

2) 환금성 : 대단지, 초품아, 역세권, 대연역 상권, 경성대부경대 상권을 이용할 수 있다는 점. 실거래수를 보면 인기가 많은 단지임에는 틀림없다. 즉 환금성이 높다고 생각된다. 

3) 수익률 :  2.9억(수익금)/2.5억(투자금)=수익률 116%

4) 원금보존 : 현 전세가율 63%로 높은편이지만, 25년~27년까지 대연동 남구에 공급량을 보면 2026년,2027년에 과잉공급이라고 나온다. 

5) 리스크 대비: 25년~27년 까지 대연동 근처에 11,416세대 공급량이 많다. 즉 공급량이 많으면 대부분 사람들은 신축으로 갈아타기 할 가능성이 높다고 생각한다. 그렇게 되면 역전세도 날 가능성이 있다고 판단되어 조심스럽다. 신축아파트에 입주가 다 된 후 롯데캐슬레전드가 빛을 볼꺼 같다는 생각이든다. 결론적으론 다른 단지와 비교를 더해서 결정해야 될거 같다.

나의 투자 결론 : 만약 주변에 공급량이 적었다면, 투자 가치가 있다고 생각한다. 하지만 현재로써는 조금 더 지켜보면서 다른 단지와 비교해가며 결정할거 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 얼마전까지 롯데캐슬레전드를 매수하고 싶다는 생각이 들었지만, 앞으로 공급될 아파트 입주시기를 잘 피해 가지 않는다면 전세가에 영향을 줄거라고 생각한다(역전세). 향후 신축에 전부다 입주를 하면 롯데캐슬레전드가  뒤 늦게 빛을 볼거 같다는 생각이 든다.