금천구 금천롯데캐슬골드파크3차 아파트 수익률 보고[열기 85기 투자7ㅣ초 쌓아 경제적자유 0ㅣ루조 쩡님]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 금천롯데캐슬골드파크3차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울 금천구 종사자수 255,449명 / 사업체수 47,964개 / 등급 A

2. 교통

• 가산디지털단지 대중교통 22분
• 구로디지털단지 대중교통 22분

•  강남역 대중교통 46분
• 여의도역 대중교통 42분
• 시청역 대중교통 46분

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3.학군

중학교 학업성취률 조사가 안됨. 

바로 앞에 서울금나래초등학교가 위치해있어 초품아 단지

4. 환경

아파트 상가 내 롯데마트, 편의시설 모두 있어서 걸어서 생활권 가능

주변에 관공서, 근린생활시설 혼재, 버스정류장, 금천구청 위치해있음

유치원, 초등학교 도보 10분 이내로 이용가능

5. 공급

  29년도까지 입주물량 없음

과거시세

현재 매매 8억 9천, 전세 4억 2천

10년 내 고점 2022년 / 매매 10억4,600 / 전세 5억 658

10년 내 저점 2018년 / 매매 5억 3,723 / 전세 4억 1,000

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 매매 8억 9천, 전세 4억 2천

10년 내 고점 2022년 / 매매 10억4,600 / 전세 5억 658

10년 내 저점 2018년 / 매매 5억 3,723 / 전세 4억 1,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 금천구 내 10년도 안된 신축급 아파트라 고평가 된 가격

2) 환금성 : 대단지이며 10년이내의 금천구 대장 아파트라 환금성은 괜찮다고 생각함

3) 수익률 : 입주당시보다 2배가 올라서 수익률 달성하려면 실거주하며 장기보유해야 가능 할 것 같다. 

4) 원금보존 : 전세가율 47%로 평균 59.7%보다 낮은 상황이지만 공급물량이 없어 유지하거나 더 떨어질 것 같은데,  앞으로 하락기가 오면 매매가가 떨어질 가능성이 있기 때문에 투자하기엔 무리가 있어보인다.

5) 리스크 대비: 향후 4년간 공급물량이 없어 리스크는 크지 않아 보인다.

나의 투자 결론 : 실거주하기엔 좋아보이나 투자가치는 잘 모르겠다. 저평가된 물건이 아니고 전세가율이 낮아 수익률을 기대하기는 어려울 것 같다. 앞으로 전세가가 매매가까지 영향을 주면 고려해 볼 수 있으나 현재로서는 투자 대상은 아니라고 판단했다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 더 공부해야겠다…^^