✅아파트명
성동구 하왕십리 극동미라주
✅위치(지도)
지하철 역과 거리가 좀 있고, 언덕 위에 위치. 그러나 단지 내는 평지.
✅입지평가
1. 직장: A등급 (종사자수 203,221명)
2. 교통: A등급 (강남 32분/ 여의도 35분/ 시청 21분)
3.학군: B등급 (광희중 86%/ 무학중 81%)
4. 환경: B등급 (대형마트 2개)
5. 공급 : SSS등급 (3년 내 공급 물량 2,066세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가치 > 가격?
01년식 아파트.
주변 행당대림('00), 행당한진('00), 금호벽산('01)이 연식이 비슷.
단지들과 비교했을 때 59가격이 2억 정도 낮다.
물론 교통 입지가 극동미라주가 떨어지긴 하지만,
다른 단지들은 단지 내에 경사가 심한 반면 이 단지는 평지이고,
단지 뒤에는 대현산 배수공원이, 바로 옆에는 금북초가 위치해 있어서
생활하기 좋을 것 같다.
그렇지만 전고점이 세 단지에 비해 2억 이상 낮다.
그렇다면 이 단지는 저평가가 아니라 저가치로 해석해야 할까?
게다가 고점 대비 수익률이 -4%.
전고점을 거의 회복한 상황.
저평가인 상황은 아니다.
2) 환금성 : 수요가 있는가?
위의 세 단지들에 비해 거래가 많지 않다.
성동구는 교통 입지가 중요한데, 그 부분에서 선호도가 떨어지는 것 같다.
그리고 세대수도 다른 단지들에 비해 적다.
3) 수익률 : 72법칙
현재 매매가 - 전세가 = 3.48
(매매 8.48/ 전세 5)
투자금 200%의 수익이 나려면 목표가는 15.5억.
거의 전고점 가격의 2배가 되어야 한다.
만약 이 단지를 전저점에 매수했다면,
투자금은 2.95억 (6.95 - 4.0)
200%의 수익을 내려면 11.85억이 되어야 한다.
그럼 현재 가격에서 3.37억 정도만 오르면 수익률 200%
그러나 투자금 2.95억…
그러나 여기서 알 수 있는 것!
확실히 낮은 가격에서 매수하는 것이 가장 유리하다!
4) 원금보존 : 적정 전세가율, 입지독점성
현재 전세가율은 59%
2015년 8월에 최고 전세가율이 91%까지 올라감.
지금까지 평균 전세가율은 65%
이 단지가 목표가 15.5억의 70% 전세가가 되려면 11억.
지금 현재 최고 전세가가 5.5억. 과연 오를 수 있을까?
입지독점성을 확실히 있는 것 같다.
주변에 빈땅이 없고, 27년까지 공급도 거의 없다.
단, 신당동 쪽으로 재개발이 진행중이어서,
이후에 계속 지켜봐야할 것 같다.
5) 리스크 대비: 역전세 대비
27년까지는 공급이 거의 없기 때문에 괜찮지만,
이 단지는 수익률을 맞추려면 장기로 가져가야 하기 때문에,
전세가를 많이 올리지 않으면서, 역전세 대비를 잘 해야할 것 같다.
나의 투자 결론 :
이렇게 구체적으로 분석을 해보기 전에는,
단지도 평지이고, 단지 내 분위기도 나쁘지 않고, 초등학교도 가깝고,
뒤쪽으로는 큰 공원도 있어서 좋지 않을까 생각했다.
그러나 저평가의 상황도 아니고,
환금성 측면에서는 교통과 세대수 면에서 선호도가 떨어지고,
수익률 측면에서는 투자금 규모도 크고,
수익률을 맞추기에 시간이 오래 걸릴 것 같다.
이 투자금이라면 급지를 낮춰서라도
더 좋은 연식의 단지를 찾는 것이 좋을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자는 감정이나 느낌으로 하는 것이 아니라
철저한 계산과 준비를 통해 해야겠다는 생각을 하게 되었다.
‘이 정도면 괜찮지 않을까?’라는 생각으로는 절대 투자해서는 안 된다!
오를 생각만 하는 것이 아니라 떨어질 수 있다는 생각을 항상 할 것.
그리고 내가 지금 하는 선택보다 반드시 더 좋은 선택이 있을 거라는 생각을 하고,
최대한 그런 단지를 찾아보려고 노력할 것.
이 단지가 맘에 든다고 생각이 되면,
분석 결과가 어찌 나오든 끌리는 마음을 접기가 어려운 것 같다.
그러나 투자는 마음으로 하는 것이 아니라 차가운 머리로 하는 것!
철저하게 이성적으로, 계산적으로 접근하려고 노력하자!
수치가 아니라고 말할 때 받아들일 것!
그래야 잃지 않을 수 있다!
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