죽전동 새터마을 우미이노스빌 201동 [열반스쿨 기초반 85기 144조 좋은솜]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

죽전동 새터마을 우미이노스빌 201동 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

용인시 수지구 종사자 수 87,487 / 사업체 수 24,076 C등급

2. 교통

죽전역에서 네이버지도 기준

강남역 33분 

영등포 / 여의도 1시간

종로 / 시청 1시간

판교권 15분

3.학군

죽전중 89.9% 대지중 89.6% 현암중 88.2%

4. 환경

자차 10분 내 분당서울대병원 

자차 5분 내 이마트 , 신세계백화점

5. 공급

2025년 112가구 이후 2029년까지 입주 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 6억 , 현 시세 4억5천이라고 보았을 때 현재 25% 하락한 매물입니다.

2) 환금성 : 잘 모르겠습니다. 단지 세대수가 59세대로 너무 작은 것이 환금성에 문제를 일으킬지 궁금합니다.

3) 수익률 : 현재 4억 5천으로 전고점을 회복한다는 기준으로 1억 5천의 수익이 나고 투자금은 1억임으로 전고점만 회복한다면 150%의 수익이 납니다.

4) 원금보존 : 투자금 1억에 전세금 3억 5천임으로 원금 보존이 될 확률이 굉장히 높음

5) 리스크 대비: 전세가율이 78%로 꽤나 높고 주변 단지에 비해서도 높은 편에 속하여 역전세의 리스크가 있어 보이기도 하나 지난 그래프들을 살펴보면 대체로 90% 위를 웃도는 경우도 주변 단지에서부터 이 단지까지 상당히 많아서 잘 모르겠는 부분임. 기본적으로 전세가율이 굉장히 높은 지역에 속하는 것 같다.

나의 투자 결론 : 아직 부린이라 잘 모르겠지만 , 예상하건데 일반적으로 실거주 가치는 높으나 사람들이 매매를 별로 하고 싶어 하지 않는 , 즉 투자처로써의 혹은 내 집 마련으로써의 메리트는 크게 없다고들 인식하고 있는 동네라고 생각이 든다. 그러나 상승장때 마찬가지로 2배 이상 올랐었음으로 이 집 역시도 나쁘지 않아보인다. 

매물 선정 기준을 수지 죽전 근처에서 최소 20% 이상 고점 대비 하락했으면서 , 전세가율이 받쳐주어 갭이 1억 5천 미만인 것들로 추려보았었는데 그 중에서 제일 나았던 것 같아 선정하였다.

그러나 분석을 하면서 여러가지 걸리는 점들이 생겨나서 관련하여 더욱 공부를 할 필요성을 느꼈다.

결과적으로 당장 투자할 수 있는 자금이 있다고 하더라도 여러가지 면에서 투자를 하지 않았을 것 같다.

많이 하락한 물건, 동시에 갭이 적어 종잣돈이 적은 내 상황에서도 빠르게 투자할 수 있는 물건을 찾다보니 나온 결과인데 하락이 심하고 전세가율이 높다고 전부는 아닌 것 같다는 생각이 든다.

이유

1. 1억이라는 투자금은 적은 돈이 아님에도 전고점 회복 시 1억 5천으로 , 목돈은 많이 드는데에 반해 수익율이 낮아보인다.

2. 전세가율이 너무 높은 것이 아닌가 생각이 든다. 역전세의 리스크가 있어보인다.

3. 세대수가 너무나도 적어 이것이 문제가 될 것 같다.

4. 학군이 나쁘진 않으나 아주 뛰어나다고 말할 수 없고 교통은 상당히 좋은 편이나 그 밖의 메리트를 모르겠다.