열기85기23조 유쾌한 미즈송]대연동 롯데캐슬아파트 수익률 보고서

대연동  롯데캐슬 레전드 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 23조 유쾌한 미즈송]

✅아파트명:대연  롯데캐슬레전드 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부산광역시 남구 종사자수 93,744명

사업체수 24,190 (등급 C)
 

2. 교통

  못골역,대연역,지게골역 1Km이내 위치(도보 10분)

서면24분 / 해운대41분 / 중앙동 39분

다수의 대중교통 이용 용이

도시고속도로 인접

3.학군

연포초,  해연중(84.4%)  대연중(82.8%)

4. 환경

대연,롯데재래시장(도보15분,자차5분)

대형마트는 없으나 중형개인마트 인접(도보5분) 

경성대 상권까지 다양한 생활 편의시설 인접

관공서:남구청,남부 교육지원청,남구보건소(도보 10분 이내)

병원:종합병원은 없으나 개인병원 다수 포진되어 있음

5. 공급

1)남구

-.문현푸르지오트레시엘2027.09(960세대)

-.대연디아이엘2027.04(4,488세대)

-.우암해링턴마레2026.12(2,205세대)

-.문현롯데캐슬인피니엘2026.06(715세대)

-.우암두산위브더제니스오션시티2026.01(3,048세대)

                                         총세대수 11,416세대

2)수영구는 몇년간 공급물량 없으나 

   해운대구는 더폴디오션(주상복합)2026.05 184세대 

   진구는 25년부터 27년 사이 4,593세대 공급 예정

  ✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점 전세가율:64%  저점 전세가율:21.5%  현재 전세가율:68.5%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 매수 시 수익률은 높은 편이나 같은 투자금으로 대연푸르지오나 동원로얄듀크 아파트와

                경쟁 시 우위라고 말하기 어려운 부분이 있음

2) 환금성 : 3149세대의 대단지 아파트,편리한 교통,주변환경 영향으로 환금성은 좋음

3) 수익률 : 전고점까지 수익률은 좋으나 이후 환경변화에 따라 반등의 위험이 높음

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 68.5%로 이전보다 높으나 지방 적정 전세가율인 80%보다 낮아 

                      원금보존이 오래 걸림

5) 리스크 대비: 향후 3년 내 남구 지역에 11,416세대 입주물량이 있어 역전세의 위험이 높음

나의 투자 결론 : 

현재 매매가가 저점 보다 낮은 상태이고 전세가율도 조금 높아졌으나 지방 적정 전세가율 대비

10%이상 차이가 난다. 대단지로 환금성의 매력은 있으나 27년까지 남구 내 입주물량이 

많아 리스크가 높으며 같은 투자금으로 좀 더 가치있는 아파트를 찾아보는 것이 현명한 선택이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

부산의 남구를 대표하는 대단지 아파트이기는 하나 피상적으로 생각하는 것과 

입지분석을 통해 투자를 고려하는 것은 별개의 것임을 알게 되었다. 

가장 기본적인 원금보존 원칙을 지키기 위해선 더 정확하고 객관적인 수익률 분석과

정확한 상황판단 능력,앞마당 경험이 꼭 필요하다고 느껴진다.