내발산동 우장산힐스테이트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 부동산과 79하조 공대흔남]

✅아파트명

내발산동 우장산힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 종사자수 290,473명/ 사업체수 58,806로 직장 많은편이며, 마곡지구 직주근접 가능위치

2. 교통

  강남 50분(신논현44분) / 여의도 28분 / 광화문 41분(시청역47분) 으로 3대 지역모두 50분내 이동가능

3.학군

등명중 82%%, 명덕여중 92%으로 학업성취도 무난한편

4. 환경

편의시설 (직선거리기준)

NC백화점(430m), 이마트트레이더스(1.37km), 홈플러스(1.31km)

대형병원(직선거리 기준)

이대서울병원(260m), 미즈메디(484m), 부민병원 (1.06km)

5. 공급

  25년11월 66세대외 예정 입주물량 없음 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 우장산힐스테이트는 전고점 대비 -5% 수준이며 마곡지구 직주근접 측면에서 우수한 입지이나, 한정거장 옆 2500세대 대단지인 우장산아이파크e편한세상은 전고점 대비 -9% 수준으로 덜 회복되어 상대적으로 저평가가 아니라고 판단됨

2) 환금성 : 고층/17층 이며, 2천세대 이상의 대단지이고, 하락기인 2023년에도 꾸준한 거래가 있어 환금성이 우수한 편임

3) 수익률 :투자금 5억원으로 수익률 100%를 달성하기 위해서 향후 10년동안 5억이 올라야 하는데, 2015년 1월 매매가 4.4억수준에서 2025년3월 매매가 11억 5백으로 지난 10년간 매매가가 250%정도 상승하여 향후 10년간 100%는 달성 가능한 수준이라 판단됨

4) 원금보존 : 전세가율 56% 수준으로 서울 기준 전세가인 60%에 약간 못미처 원금보존성 열위하다 판단됨
5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량이 66세대이므로 공급측면에서 리스크가 크지는 않아보이며, 전세가율도 낮아 역전세 맞을 확률도 낮아보임

나의 투자 결론 : 마곡지구 직주근접과 백화점 마트, 병원등 주변환경이 준수하고 학군도 무난한 수준의 가치를 가지나, 내발산동 대장아파트로 선호받아 전고점 대비 -5% 수준으로 거의 회복하여 주변아파트에 비해 저평가 구간이 아닐 가능성이 있어 조금 더 저평가 관점에서 괜찮은 아파트를 찾아봐야 할 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 아는 지역과 아파트가 없어 저평가 여부를 판단하기가 어렵고, 수익률 추정에서 향후 얼마나 오를 것인가에 대한 지표가 부족하다 생각됨