광주 남구 봉선동 포스코더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 51조 나무옆에서]

✅아파트명 

 포스코더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C등급

광주 남구 종사자수 68,656명

2. 교통 등급제외(지방광역시)

제2순환도로와 바로 인접하여 광주광역시 5개 구 중 직장 상위등급의 구(광산구, 북구, 서구)까지 자차로 약 20분 소요

3. 학군 B등급

동아여중 90.6%, 문성중 89.5% / 광주광역시 학원의 중심지

4. 환경 A등급

(병원)  4곳 모두 자차 10분 전후 가능 / 상급종합병원 전남대병원과 조선대병원, 종합병원 광주기독병원과 동아병원

(백화점) 신세계백화점 자차 15~20분

(마트)   이마트 도보 5분

(기타)   주변이 학원가, 식당, 카페 등이 밀집되어 취객수가 상대적으로 적음

5. 공급 B등급

5-1. 광주광역시 입주물량: 3년간 연평균 공급물량 7,283(적정수요 7,026 기준 1배 초과~2배 이내) 

                                          2년 뒤 2027년은 적정 수요이내

5-2. 광주광역시 남구 입주물량: 3년간 연평균 공급물량 813(적정수요 1,042 기준 1배 이내) 

                                                  2년 뒤 2027년은 적정 수요 이상

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

2) 환금성 :  O

2004년 / 1,140세대 / 광주광역시 공립초 중 사립초 성향이 가장 강한 불로초를 길 건너지 않고 등교 가능

3) 수익률 : X

(투자금) 매매 7억 4천 5백, 전세 5억으로 투자금 2억 4천 5백만원 필요

(수익률) 수익률 200%를 위해 2035년 전까지 매매가 12억 3천 5백만원으로 상향 필요

4) 원금보존: △

(전세가율, X) 67%로, 지방 전세가율 80% 아래

(입지독점성, O) 최근 5년 동안 나홀로 아파트(아델리움 등)만 추가 

5) 리스크 대비: O

(역전세) 최근 4년 전세 5억 유지

(공급) 2년 뒤 2027년은 적정수요 이내

나의 투자 결론 : 투자금이 2억 이상 필요하여 1호기 투자로 부적합. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  비교평가를 위해 정보를 나열했지만, 분석하는 과정에서 순위를 매기기 어려웠다. 실수요자 입장에서 어느 정보에 이끌리는지 파악하는 것도 중요하지만, 체계적으로 가치평가를 하며, 저환수원리를 반복학습하자!