[열기 85기 131조 실천 부자] 홍제동 홍제원힐스테이트 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

홍제동 홍제원힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  서대문구 종사자 수는 118.256명임. 10만명이 넘으므로 B등급 

2. 교통

출근시간 오전 07:30 기준,

강남역 : 46분(1회 환승), 여의도역 : 32분(버스 1회환승), 시청역 : 24분.

강남 1시간 이내에 주파하므로 A등급

서울 서북쪽에 있어서 멀어보이지만 강남역까지 가는 시간은 의외로 많이 걸리지 않음. 3호선 무악재역을 기준으로 하면 32분. 도심업무지구까지 한번에 가는 버스가 많아서 지하철보다는 버스가 오히려 편리하며 여의도 쪽 접근성도 좋음.

마곡역, 구디역, 판교역은 1시간 안에 주파하지만 시간이 더 소요됨. 마곡역이나 구디역은 최적코스도 직선거리가 아니라 빙~둘러가는 루트라서 시간이 걸림.

3.학군

단지의 학군을 평가한다면 가장 가까운 곳에 위치한 인왕중학교 71% 따라서 C등급. 

그 다음으로 가까운 학교들도 성취도 70%대.

(But서대문구 전체를 평가할 때는 85%이상인 중학교가 4개 나오므로 B등급)

4. 환경

서대문구는 주변에 대형마트가 없다. C등급.

하지만 홍제원힐스, 인왕산 힐스 단지 상가 및 내리막길 쪽에 편의시설들과 학원들이 꽤 많다. 특히 대로변에 새 건물들(홍센아, 한신휴 오피스텔 등)의 상가 쪽이 정비 잘 되어있고, 갈 만한 곳들 많아서 비교적 편리함.

5. 공급

3년 간 공급예정물량이 매우 적으므로 S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 약 -14.5% 좀더 네고를 시도해 봐야 함.

2) 환금성 : 현재 중층 최저가 세낀물건 7.6억(전세 4.5억)

3) 수익률 : 3.1억 투자하여 수익률 100%시의 매매가는 10.7억.

10년 후 예상 : 전세 8~9억. 매매가는 10억 넘을 것으로 예상

4) 원금보존 : 전세가율 59.2%로 좀 더 네고하면 60%이상 가능.

5) 리스크 대비 : 세낀 물건이니 잔금 리스크 없음. 입주물량도 25년 6월에 있으나 세입자 있으므로 리스크 피해 갈 수 있음. 전임해서 세입자 만기가 언제까지인지 파악 필요.  

나의 투자 결론 : 2천만원 네고(7.4억)를 목표로 접근해 봐야겠음. 이 물건이 지난 달에는 7.5억이었는데 주인 혹은 부사님이 의도적으로 올린 듯 함. 천만원은 기본 깎을 수 있을 듯. 직전 실거래가가 7.5, 7.4억이라서 7.3억은 조금 무리일 수 있겠다 생각함. 현재 매물도 저층이 7.3억부터 시작하니 7.3을 제시하고 이후 네고하여 7.4를 목표로 함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 홍제원힐스를 작년 6월 앞마당 만들 때 가 보고, 지난달(2월) 저녁과 밤 시간을 틈타서 가보았다. 낮에 보는 분위기와 밤에 보는 느낌이 많이 달랐으며, 지난 달 갔을 때는 작년 6월에 갔을 때 미처 못봤던 것들이 보였다. 의외로 살기 괜찮은 동네라는 생각이 들었고(학원, 편의시설 등), 은평구나 고양 쪽에 3호선 이용하는 분들은 교통 편리성 때문에 서대문구에 진입하기를 희망하는 사람들이 많을 것으로 예상하였다.

✅ 이 모든 것 한 장 정리