*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
동작구 흑석동 흑석한강푸르지오 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
1.직장 : 동작구 종사자수 10만명(B)
2. 교통
강남 42분 / 여의도 26분/ 시청 32분
3.학군
은로초(21.7명) 도보 7분
상현중(84.9%), 중대사범부속중(80.5%)
4. 환경
: 반경 1KM 내 중앙대병원, 대형마트 없음.
(마트) 여의도 이마트, 더현대 서울, 킴스 클럽 봉천점
(병원) 중앙대병원, 가톨릭대학교 여의도
성모병원
5. 공급
▶2025년 공급 0 (S) / 2026년 공급 188 (A) / 2027년 556 (A)
▶더써밋타워 24.3 299^(청년안심주택), 상도푸르지오클라베뉴 24.4 771^
동작보라매역프리센트 26.10 188^, 동작구수방사 27.1 556^
▶ 정말 듣던대로 서울에 공급이 부족하구나. 동작구도 예외 없다..
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1)저평가: 현재 전고점 대비 11%인 상태로 가격이 다시 상승하고 있다. 하지만 16.5억으로 상급지나 언덕이 아닌 생활권을 충분히 찾을 수 있다. 너무 가격이 올라버려서 싸다는 구간으로 보이진 않아서 저평가로 생각하지는 않는다.
2)환금성: 언덕이 심해 역에서 부터 걸어가기가 어렵지만 흑석동이라는 땅의 가치를 무시할 수는 없고 사람들이 선호하는 편이다. 대단지로써 환금성이 있다.
3)수익률: 고점대비 빠져있는 가격으로 11%이상의 수익률이 예상된다.
4)원금 보존: 전고점까지 안전마진이 있어서 원금 보존 할 가능성은 있다. 최근에도 17억 이상으로 거래가 되고 있다.
5)리스크 대비: 향후 서울에 공급이 없다는 점에서 리스크가 적고, 역전세 날 가능성이 적으며 오히려 전세가 상승분이 나올만한 확률이 높다.
나의 투자 결론 : 좀 더 같은 가격에 좋은 단지를 구매할 수 있는지 찾아보는게 우선이라고 생각한다. 저평가된 단지로 생각되지는 않는다.
하지만 추후 흑석동에 입주 물량과 재개발 구역이 많아서 동네가 쾌적해 질 것으로 생각한다. 9호선이라는 황금 노선을 가진 만큼 땅의
위상은 계속 될 것이다. 저평가 단지를 더 찾고, 현 단지를 투자하지는 않는다!
✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서를 전체적으로만 작성하다가 아파트 단지 하나를 분석해보니 공을 들이게 되고, 자세하게 꼼꼼히 살펴보는 것 같아서 기억에도 잘 남고, 깊게 생각해볼 수 있는 시간이 되었다. 서울에 정말 공급이 없음을 느꼈고, 이번주 임장 때 어떤 느낌일지 실제로 보면 재미있을 것 같다.
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