부천 상동 행복한금호 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 69조 뤂]

✅아파트명: 행복한금호어울림

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 & 2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) & 현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (가치>가격?!)

  - 인덕원푸르지오(평촌 사이드 위치/연식 비슷/세대수多多/입지 good)도 최근 매매가가 7.6억이니 더 좋은 듯

    (근데 왜 상동 행복한금호가 항상 조금 더 높은지…? - 35평이어서? But, 현재 호가는 인덕원이 0.7억 더 ↑↑)

 - 서대문구 문화촌현대(서울4급지/연식 99년/세대수 비슷/입지 soso)도 최근 매매가 7.9억이니 더 좋은 걸까?

    (이곳도 상동 행복한금호가 왜 조금 더 높은지…? - 35평이어서? 현재 호가는 7.8억)

2) 환금성 : 422세대 대단지APT / 16/21층 중간층 → 좋음

3) 수익률 : 연 10%를 목표로, 수익률 100%를 달성하려면 10년동안 2.5억이 올라야 함 → 가능할 듯(∵전고점 가격)

4) 원금보존 

  - 현재 전세가율 70% → 80%까지는 아니고, 조금씩 오르락 내리락 하는데… 좋은 건가?

  - 수요有(입지-지역 내, 좋은 편) & 입지독점성大(but, 1기신도시 재개발 주시要) → 나쁘지 않음(?)

  - 전고점 대비, 24% 하락 지점 → 좋음

5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량이 100세대 이하이므로 리스크가 크지는 않아보임

                         (But, 1기 신도시 재건축은 어떤 영향이…? But, 아직 먼 얘기인가?) 

나의 투자 결론 : 전고점 대비, 부천 내에서는 괜찮은(?) 물건(인 것 같은데 더 좋은 물건은 없을까!?)

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 뭐가 뭔지 모르겠다. 오래간만에 숫자를 보니 머리가 아프다. 그래도 이곳 저곳 아이쇼핑하는 느낌으로 찾아보니 재미는 있었다. 찐 재미를 느끼려면 더 공부해야 할 듯하다. 저환수원리의 원리를 제대로 이해하고 있지 못하는 나를 스캐폴딩하려면 어떻게 해야 할까…?