용인 수지구 성복역롯데캐슬골드타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 비에라]

📌 성남시 인근 용인시 수지구의 대장 아파트 수익률 분석 보고서 작성하였습니다.

📌 아파트명

• 성복역롯데캐슬골드타운

📌 위치(지도)

• 신분당선 라인인 성복역 바로 앞에 위치

  

📌  입지평가

1. 직장

• [S] 강남구 사업체 수 110,007개 / 종사자수 801,419명
• [S] 성남시 사업체 수 97,955개 / 종사자수 534,792명 

2. 교통

• 강남역 2호선 : 40분 / 여의도 9호선 : 1시간 / 시청역 1호선 : 1시간 14분

3.학군

• 특목고 진학률이 3% 이상 , 학업 성취도(중학교) 90% 이상이면 넘사벽
• 이현중 : 7.3% / 성서중 : 6.7% / 성복중 : 6.4% 

4. 환경

• 성복역 주변 롯데몰과 롯데마트 위치 / 병원 다수 확인 가능

5. 공급

• 동천역자이르네 2025.04 / 122세대
• 4년간 공급이 112세대로 거의 없음

📌과거 시세 (호갱노노) / 현재 시세 (네이버 부동산)

📌  수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세 : 성복역롯데캐슬골드타운 35평 현재 매매 12.1억, 전세 7.7억
• 10년 내 고점 매입 시 : 2021.02 매매 14.9억, 전세 7억
• 10년 내 저점 매입 시 : 2019.02 매매 7.5억, 전세 5억

• 고점 매입 시 수익률
  • (현재 시세 - 고점 매매가) / (고점 매매가 - 고점 전세가) * 100
  • (121000 - 149250) / (149250 - 70000) * 100 = -38.5%
• 저점 매입 시 수익률
  • (현재 시세 - 저점 매매가) / (저점 매매가 - 저점 전세가) * 100
  • (121000 - 75632) / (75632 - 50000) * 100 = 176.9%

📌 현장 사진

📌 투자 결론 (각 항목 별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -38.5% 저평가 되어 있음

2) 환금성 : 현재 용인 수지구의 대장 단지이며, 강남으로의 출퇴근이 가까운 성북역 앞에 위치한다는 점/ 2019년에 지어진 신축이라는 점 / 주변 학군지의 특목고 진학 확률이 높다는 점을 고려하면 환금성 충족

3) 수익률 : 2021.02 최고점을 찍은 이후 2023.01 최저점을 찍고 반등 중이며(14억 → 9억) 현재 매매가는 꾸준히 상승하는 것에 비해 전세가의 상승이 부진하다. 현재 매매가와 전세가의 갭차이가 51.5%로 수도권의 70%에는 아직 못미치는 것으로 보여 현재 투자하는 것 보다는 전세가가 올라와 갭차이가 줄어들 때까지 기다려야 할 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 매매가는 상승 중이나 전세의 경우 등락이 있어보이므로 역전세 가능성이 존재할 것으로 보임. 하지만 매매가가 상승 중이고 전세가가 이를 따라와 준다면 원금 보존이 가능할 것으로 보임 

5) 리스크 대비: 용인 수지구는 2025.04 동천역자이르네 122세대 입주 이외에는 공급이 없는 것으로 보여 전세 만료 시점이 다가올 때 입주 물량 공급으로 인한 전세가 빠지는 리스크는 없어 보임

📌 작성하면서 느낀점 : 

• 너바나님께서 강의 시간에 저/환/수/원/리를 항상 강조하셨는데 그저 알고만 있는 것과 실제 비교해 보는 것은 하늘과 땅차이구나를 실감하게 되었다. 하나의 단지를 조사하는데 약 3시간이 소요되었는데 꾸준히 투자 실력을 늘려 검색 속도를 줄이고 앞마당에 대하여 정확하게 분석할 줄 아는 그런 투자자가 될 것이다.
• 아파트의 가치는 몇가지의 좋은 점이 아닌 다양한 변수들의 총 집합이라는 사실을 다시 한번 느끼게 되었다. 주변을 산책하거나 걸을 때 이전에는 그냥 지나쳤던 아파트 단지 시설과 그 주변 상권을 둘러보는 나를 발견하며 열반 스쿨 기초반 강의가 내 삶의 좋은 영향을 주는 강의라는 것을 깨닫고 더 열심히 도전 정신을 불태워 실전 준비반까지 가봐야 겠다.