사직동 쌍용예가 2차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 36조 나미나라공화국(나나공)]

✅아파트명

사직동 쌍용예가2차 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동래구 직장 종사자수 97,700

2. 교통

사직역 지하철역까지 18분이지만, 

주변에 버스 정류장 많음

3.학군

사직중87%사직여중 93%, 동인고 93%, 사직여고 97%

4. 환경

5분거리에 하나로마트와 사직시장형성

5. 공급

2027년에 동래구에 1000세대 공급예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 30% 하락가격

2) 환금성 : 전세수요는 많은데, 현재 매매공급은 많으나 수요는 적음

3) 수익률 : 투자 1년차는 잃지 않는 투자면 되는데, 1년뒤 전고점을 회복한다고 하면 수익률은 114%, 2년뒤 전고점을 회복한다고 하면, 57%, 3년뒤면 38%, 4년뒤면 28% 

4년뒤는 28%, 5년 뒤면 22%로 5년안에 전고점을 회복한다면 수익률은 좋은편임  

4) 원금보존 : 지방의 적정전세가율이 평균 80%인데 62% 많이 못미침

앞으로의 공급은 1000세대로 같은 동래구지만, 학군이 좋은 사직동은 아님

5) 리스크 대비: 

-역전세: 2.9억의 전세가는 그리 높은 편이 아니여서 역전세를 맞을 위험이 적음.

-대량공급: 2027년에 합 1000세대의 공급이 있지만, 같은 동은 아니고, 대량이라고 할수 없음

-급격한 전세상승: 갱신시 5% 상승& 전세보증금의 10%인 3000만원을 현금으로 보유시 안전함

-수익시기: 모른다 기다리자!!!

나의 투자 결론 : 

전고점대비 30%하락한 물건, 학군이 좋은 지역, 공급이 많지 않아 입지독점성을 지니고 있어 사야하는 물건은 맞으나, 아직 전세가율은 62%로 투자금이 1.7억이 필요한상황이라, 다른 물건과 비교를 해봐야 겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지난 수익률은 쉬이 계산할수 있으나, 수익률을 예상하는 것은 어렵기에 

올바른 투자인지 가늠하기가 어렵다. 

그래서 오를때 까지 믿고 기다리라고 하는 것인가 보다.