이문동 쌍용 아파트 [열기 85기 158조 House컬렉터]

✅아파트명: 이문동 쌍용 아파트 

✅위치(지도)

동대문구 이문동에 위치

성북구와 중랑구와 인접해 있음

신이문역과 가까우며 경춘선과 신이문역 사이에 있고, 중랑천과 가까움. 

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 45분/ 여의도 50분/ 시청 33분 

강남은 1시간 이내 가지만, 중화역까지 가기 위해 버스로 5분, 이동으로 7분정도 소요됨. 

3.학군

경희중 75.1%, 경희여중 86.3%

석관중, 월곡중은 성북구에 위치함. 

4. 환경

경희대학교병원 1.1km 4분거리

청량리 롯데백화점 2.5km 9분거리

아파트 단지 1km이내에는 대형마트나 대학병원이 없다. 

5. 공급

  25년도 입주물량이 총 10,910세대로 만세대가 넘는다. 

 입주물량이 과공급이며 특히 이문동에 11월에 8천세대가 넘는 단지가 들어올 예정이라 

 리스크가 발생하니 대비해야 한다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

20평대 top10 평가해보기 

1) 저평가 :  4급지/2000연식/24평/7억

- 전고점대비 10%하락 

-이문래미안2차 : 2004/23평/8.5억

-이문e편한세상: 2003/25평/8.5억

-이문현대아이파크: 2000/26평/6.4억

-이문삼익: 1997/23평/6.9억

-전농SK : 2000/24평/7.7억

-답십리두산: 2000/25평/7.2억

-장안래미안1차: 2003/25평/8.8억

-휘경주공2단지: 2001/25평/6.5억

2) 환금성 :x

- 1318세대 대단지, 옆에 있는 이문대우 490세대

-현재로는, 이문동에 대단지 신축 아파트가 들어와서 매도가 쉽게 되진 않을것 같다.

3) 수익률 : 0

매매-6.4억(9층)

전세-매물없음/최근실거래가 3.8억

투자금-2.6억

수익률 200%되려면 11.6억을 넘어가야 하며, 

전고가(8.47억)보다 3.13이 더 올라야 가능하다. 

2035년 전세가 7.6억 가정, 전세가율 60%라고 가정한다면, 매매가 12억을 넘는다. 

4) 원금보존 : 0

-전세가율: 3.8/6.4=59%

-입지독점성:0

5) 리스크 대비: 리스크관리 필요하다 

25년 11월에 바로 옆에 이문아이파크자이가 8천세대 넘게 들어온다. 

25년에 투자한다면 입주물량이 많아져서 전세가가 낮아질 수 있으므로 투자금이 더 들수 있다. 

잔금마련이 되는지 신용대출한도와 종잣돈 금액을 고려해 보아야 한다. 

25.5년에 매수한다면 27.5년에 전세연장여부를 고려해야 하는데, 27년에는 공급이 없어보인다. 

잔금대비를 잘 해야할 필요가 있다. 

나의 투자 결론 : 이정도의 투자금이면 다른 단지를 찾아볼 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

분임할때 쌍용아파트를 보면서 외대쪽에서 넘어가려면 지하철 입구를 이용해야 했고, 큰 고가가 있어서 지상에서는 이동이 쉽지 않아보였는데, 사람들이 쌍용도 괜찮아 보인다고 해서 사실 얼마나 저평가 되어있는지 궁금했다. 쌍용이 고립되어 있는 느낌을 많이 받아서 나는 별로라고 생각했는데, 나의 선입견일 수도 있어서 한번 보고서를 작성해보았다. 이문4구역에 갔을때 다들 이사를 하고 있었고, 여기에 아파트가 들어오면 쌍용도 편의시설을 충분히 공유할 수 있어 매매가가 올라갈 수 있겠다.  나중에 환경이 개선되면 충분히 가격상승이 보여지고, 중랑천과 1호선과 굉장히 가까운 점이 이점으로 보인다. 이문4구역에 입주가 된 후 가격이 어떻게 영향을 받을지 궁금하지만, 수익까지 생각하려면 장기적으로 보유했을 때 가능해보인다. 하지만 이정도의 가격이면 다른 지역의 단지들을 찾아볼 것 같다.