✅아파트명 : 은빛마을 모아엘가
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
광주 전체 종사자수는 67만명이고 사업체 수는 17만 개
2. 교통
광주지역 일자리 중 멀리 있다는
광주글로벌모터스와 지방법원까지 40분 내로 도착가능하므로
교통이 큰 의미가 없음을 알 수 있다.
3.학군
근처 수완중, 성덕중, 장덕중 모두 70%대이므로 학군이 그렇게 좋아보이지는 않는다.
학군때문에 특정 아파트를 가지는 않을것 같고 학원가에 가까운 곳이 더 좋아보인다.
4. 환경
주변에 백화점과 대학병원은 없고
롯데마트와 롯데아울렛광주수완점이 있다.
종합병원은 광주수완병원, 광주센트럴병원, KS병원이 있다.
5. 공급
2025년 4,526세대
2026년 10,836세대
2027년 6,499세대
3년 평균 7,287세대 이다.
적정수요인 7,026와 큰 차이가 없어 안정적인 공급이라고 볼 수 있다.
공급에 의한 급등 급락은 없을것으로 보인다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 수완 은빛마을 모아엘가 36평 매매 6.1억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 8.99억, 전세 4.65억
5년 내 저점 매입시 : 2020년 9월 매매 4.92억, 전세 4.5억
고점 매입시 수익률 : -67%(-2.89억)
저점 매입시 수익률 : 280%(+1.17억)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 주변 비슷한 연식과 입지와 비교해봤을 때 낮은 가격은 아니어서 저평가되어 있지는 않아보인다.
2) 환금성 : 5층이고 570세대이므로 환금성을 가진다고 볼 수 있다.
3) 수익률 : 수익률 100%를 달성하기 위해서는 7.9억이 되어야하는데
이것은 전고점보다 12% 떨어진 가격인데 올라갈 수 도 있으나 연식이 있어 우려됨
4) 원금보존 : 전세가율 74%로 원금보존이 가능하다.
5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급물량이 7,287세대 이므로 리스크가 크지 않아보인다.
나의 투자 결론 : 환금성, 원금보존, 리스크 대비 측면에서는 가능하나 저평가와 수익률 측면에서 맞지 않아서 지금은 투자하면 안 될것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 부분을 판단하기 위해서는 주변 단지들에 대한 정보도 같이 갖고 있어야 판단이 가능할것 같다. / 원금보존 부분은 더 이상 매매가가 떨어지지 않을 거라고 보이기때문에 가능한거라고 생각했다.(맞는지 헷갈리는 상태)
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