[열반기초 85기 69조] **돌망이의 수익률분석 보고서- 인천서구 우미린 더 시그니처

✅아파트명

검단신도시 우미린 더 시그니처

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

인천 전체 S

인천 서구 종사자수 230,658명 A

2. 교통

 오전8시 출발기준

*강남역2호선

<지하철이용시: 1시간 24분>

<버스이용시: 1시간 22분>

*여의도9호선

<지하철이용시:59분>

*시청1호선

<지하철이용시: 1시간 13분>

3.학군

서구에 총 27개 중학교 중

원당중학교 6위

인천이음중학교 8위 이지만,

인천의 특성상 학군의 의미가 그닥 크지 않다.

(송도제외)

4. 환경

근처 (가까운 김포포함)  대형마트

롯데,이마트, 홈플러스가 있으며

김포 풍무동으로 이마트트레이더스가 있다.

대형(대학병원급) 병원은 없다.

신도시라 단지가 균질되게 형성되어 있고,

신축아파트와 상가가 많아 쾌적성이 높은편이나,

현재 공사 진행중인 부지가 많아 곳곳에 

안정감이 좀 떨어지는 경향이 있다.

5. 공급

인천 서구의 적정수요는 3188세대

27년까지 예정된 공급세대는 16,083세대

(현재 우미린 주변으로 계속 신축 아파트가 지어지고 있는, 말그대로 공사판)

검단신도시와 가까운 계양구까지 공급량을 합친다면 약 22,000세대의 물량이 쏟아질 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점: 매매가 79,000/전세가 47,000(24년12월)

저점: 매매가 47,000/38,600

(22년1월 입주초기)

현재 실거래가: 매매가 75,000/전세가 36,000

저점매수시 수익률은 333% 연 100%가량 났지만, 저점 자체가 입주당시 금액이라 다시 그 저점까지 떨어질 것 같지않음.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 X: 고점대비 하락률이 거의없음 

2) 환금성 O : 검단신도시 내 현재 대장아파트라 매도에 큰 무리는 없겠지만, 현재 시장상황을 고려해봤을때 매도문의 자체가 적다고 함. 가격 하향 조정하는 경우 바로 매도 되는 편이라도 함. 

3) 수익률 X :  주위 공급물량이 쏟아지고 있어서 향후 5년은 전세가가 오르지 않을 것으로 예상.

다만 인천지하철 1호선이 25년5월 개통예정으로 서울과의 접근성이 용이해지면 가격 상승의 기대를 바랄 수 있겠으나, 금방 상승세를 타긴 어려울 것으로 보임.

현재 전세율이 48%로 투자금 대비 수익을 기대하긴 어려운 상황으로 보임.

4) 원금보존 O :  전세가의 보합 혹은 하락은 있을 수 있을것 같지만, 매매가의 하락은 크게 없을것 같다.

5) 리스크 대비 X: 현재 주담대가 많이 실행되어있고, 마이너스 통장이 있으므로 추가 대출에 대한 어려움이 예상됨.

나의 투자 결론 : 

현재 거주하고 있기때문에 시장분위기를 보면서 보유하고, 전세로 갈아타서 자산재배치를 시도할 타이밍을 생각해봐야겠다.

검단신도시 자체에 신축 아파트 물량이 어마어마하게 많기 때문에 초기 분양가 정도로 매수하지 않는 이상 수익률을 기대하긴 어려울 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

확실히 내가 사는 동네라 앞마당으로 만들기에는 수월하고 , 그 동네의 분위기를 아는 것 만으로도 저환수원리를 적용해 알아보기에 용이했다.

다만 비교평가가 가능한 앞마당이 없기때문에 저평가에 대한 기준을 잡기엔 어려움이 느껴졌다.