행당2동 행당한진타운아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 똥팡]

✅아파트명

서울시 성동구 행당2동 행당한진타운아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A등급

종사자 수 : 20.3만 명 / 사업체 수 : 4.1만 개

2. 교통 : S등급

강남 27분(환승 2회) / 강남 35분(환승 1회) / 시청역 20분(환승 1회) / 여의도역 26분(환승X)

3.학군 : A등급

1) 평균 학업성취도 : 광희중 85.9% / 무학중 80.6%

2) 특목고 진학률 : 광희중 2.2% / 무학중 3.6%

3) 행당역 주변 123개의 대형 학원가 형성

4. 환경 : B등급

백화점 X

대형마트 1개 - 행당역 롯데마트

종합병원 이상 2개 - 베스티안서울/한양대병원 모두 자차 10분 내

근린공원 5개

기타 - 주변이 학원가, 식당, 카페 등 밀집

5. 공급 : B등급

3년 내 성동구 공급물량 : 총 2,066세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

12억 5백 만(전고점 대비 -2.1%)

중/고층, 올수리 기준 네이버부동산 호가 기준 11.4억

2) 환금성 : O

2000년 / 2,123세대 대단지

무학초/무학중 횡단보도 1회 900m 등교

3) 수익률 : X

(투자금) 매매 11억 4천, 전세 5억 4천으로 투자금 6억 필요 / 전고점까지 6,500만원 안전마진

(수익률) 수익률 200%를 위해 2035년 전까지 매매가 23억 4천만원으로 상향 필요

4) 원금보존 : X

(전세가율, X) 47%로, 서울기준 적정 전세가율이 65~70% 아래

(입지독점성, O) 행당역, 왕십리역, 2025년 4월 준공 2027년 1월 개통 예정인 동북선

5) 리스크 대비 : △

(역전세, △) 최근 3년 4억 후반 ~ 5억 후반

(공급, △) 2025년에 400세대 미만, 2027년에 1,670세대로 적정 수요 1.22배

나의 투자 결론 : 저평가, 수익률, 원금보존 관점에서 부합하지 않아 투자 X

✅ 작성하면서 느낀점 : 

본격적으로 투자 공부를 시작하면서 행당한진타운아파트에 꾸준한 관심을 갖고 있었습니다. 

직주 접근성, 교통, 학군, 학원가 등 모든 면에서 제가 구매할 수 있는 최고의 아파트라고 판단했습니다. 

하지만 수익률 분석 보고서를 작성해보니, 잘못된 판단이었고, 내가 행당한진타운아파트와 사랑에 빠져있었다는 걸 깨달았습니다.